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內容來自sina新聞

高房價的掠奪本質與增長隱憂



【長沙樓市11月開盤預告】

  據中原地產研究中心的統計,在剛剛結束的國慶7天長假期間,全國主要54個城市新建住宅銷售較2012年國慶期間增加6.2%。根據北京(樓盤)市統計局和國傢統計局北京調查總隊的數據,近期北京市"房地產市場出現量價齊升的苗頭......房地產業的企業傢信心指數提升至123.2,為2010年以來的新高"。

  我們不妨先來分析幾組數據:

  從2007年至2013年中期,招商、保利、萬科和金地四大房企,凈利潤占銷售收入的比例在12.59%至19.93%之間,這就意味著房價中隻有不到20%的部分是房企的凈利潤,並且近年來呈現出下降的趨勢。

  僅2012年,房企凈利潤占房價的比例為13.05%。為瞭討論的便利,我們不妨假設招、保、萬、金的2012年的銷售凈利潤率13.05%足以代表整個房地產行業的一般情況,同時假設房價中除地價、稅費、利息支出和房企的凈利潤之外的部分,即為材料供應商等上遊的收入、工人的薪酬收入等。

  根據這些台北房屋房屋二胎數據,我們即得到圖表2,即房價中61.33%被政府以地價、稅費的方式拿走瞭,13.03%被銀行以利息的方式拿走瞭,兩者合計74.36%,即政府和銀行拿走瞭房價中的近3/4。餘下的1/4中,房企的凈收入13.05%、上遊和工人的收入等占12.59%,即房企、工人和上遊的收入,各占房價的1/8左右。

  對於這種算法,有人提出批評,比如廣東省房協理事趙卓文先生指出,"土地出讓金不應算為當年成本",而是隨著開發進度,逐年轉化為房產的成本的。因此,趙先生認為,正因為隻有一部分土地出讓金進入房產成本,所以上述算法高估瞭房價中政府拿走的份額。

  這種看法不盡正確,如圖表3所示,我們不妨假設某房企每年支付的土地出讓金或拿地支出為100元。比如2008年,其拿地支出為100元,其中有60%在第一年開發,因而有60元在2008年進入房產成本,餘下的40%在第二年開發,即2009年有40元進入房產成本。2009年100元的拿地支出中有60元和40元分別進入2009年和2010年的房產成本。因此2009年進入房產成本的拿地支出為100元,等於2009年的拿地支出。

  自2009年之後的每一年均是如此,為什麼?因為雖然當年拿地支出有一部分進入未來的房產成本,但上年的拿地支出也會進入當年的房產成本,當這兩種近似相等時,每年的拿地支出與每年進入房產成本的土地出讓金會大致相等。因此我們在圖表2中的算法民間二胎年息任何問題免費諮詢,誤差不會太大。

  既然房價構成的估計沒有太大誤差,我們就可以較高的準確性推斷,每1元的房價中,政府和銀行拿走3/4,其中政府拿走61.33%!地方政府是高房價最大的受益者!

  通過高房價這一手段變相征高稅收,對我國經濟的可持續有何影響?我們不妨從兩個方面來思考這一問題:

  第一,根據我們的測算 ,一套一百平方米的公寓,在一線城市,大約需要一個普通居民203年的儲蓄,在二線城市,大約需要一個普通居民101年的儲蓄,在三線城市,大約需要一個普通居民65年的儲蓄。高房價的本質,相當於地方政府變相地通過稅收,把居民未來一生甚至幾生的儲蓄挪到瞭現在,花掉瞭。對居民而言,下半生或下幾生的消費能力將趨於萎縮!

  第二,地方政府把這些錢用在瞭什麼地方?如果用於進行生產性投資或擴充資本存量,產能持續擴大和百姓有支付能力的需求相對萎縮,將會導致嚴重的產能過剩!而要解決產能過剩,隻有再依靠投資,而投資又依靠地方政府的財政收入,而地方政府的財政收入又依靠進一步上漲的房價。這樣一種模式,焉能持續?如果這些錢被低效率的使用,比如用於三公消費,用於把剛修好不久的馬路扒拉掉重修,那麼情況就更嚴重瞭,這就意味著寶貴的國民儲蓄的浪費!

  竭澤而漁式的高房價,可以休矣!

  (作者為中央財經大學教授)

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-11-11/16253714365.shtml

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