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全面改革進行頂層設計 房地產須探索長效機制
中國共產黨十八屆三中全會即將於11月召開，作為決定一系列中國大政方針的重要會議，全面改革、經濟發展、國計民生等系列問題將在本次會議上成為怎樣的議題、包括地產在內的各行業是否會再度面臨政策環境的大幅變動，是普遍關註的焦點。
據新華社報道，中共中央政治局7月30日召開會議，分析研究上半年經濟形勢和下半年經濟工作。中共中央總書記習近平主持會議。根據會後刊發的新聞通稿，會議要求，"各地區各部門要....。。積極釋放有效需求，推動居民消費升級，保持合理投資增長，積極穩妥推進以人為核心的新型城鎮化，促進房地產市場平穩健康發展。"
正是這段短短數十字的新聞通稿，引發瞭外界高度熱烈的討論和猜測。原因在於，作為中國各項政策的最高決策機構，此次政治局會議對於房地產問題進行表態的措辭的一些微妙變化、以及背後所透露出的些許變化氣息，引發瞭市場的充分遐想。
具體而言，據多傢研究機構綜合分析表示，過去十年來頻繁出現的諸如"加強房地產市場調控(此前還有'堅持不懈地'、'堅決....。。不動搖'等措辭更強烈的說法)"和"做好保障性住房工作"等措辭多年來首次沒有出現在與房地產有關的環節中。
與之同時，國傢發展和改革委員會主任徐紹史在接受新華網、中國政府網聯合專訪，解讀當前中國宏觀經濟形勢時表示，針對中國房地產市場的當前情況，中央的安排部署是"探索建立房地產市場穩定健康發展長效機制，促進房地產開發投資平穩增長"。此前並未見諸於官方媒體報端的"建立房地產長效機制"這一全新說法由此正式登堂入室。
此後，中共中央政治局決定今年11月在北京召開中國共產黨第十八屆中央委員會第三次全體會議，根據新華社刊發新聞稿，即將召開的十八屆三中全會的主要議程是"研究全面深化改革重大問題"。作為牽涉中國經濟命脈的房地產業，在經歷和適應瞭調控環境下的非常規發展態勢後，是否又將面對一系列全新的政策形勢？目前看來借十八屆三中全會的契機而推出在即的"長效機制"，將會由哪些具體政策組成、其與當前的"調控"政策又將有何異同？對這些問題的思考和解答，將有助於我們對未來中國房地產業影響至關重要的政策因素的整體把握。
把握宏觀面
針對某個特定行業的指導性政策若發生微調，直接原因顯然在於中央政府的政策目標發生瞭變化，而深層次原因可能是市場的客觀情況已經與此前一批政策出臺時的背景有瞭較大不同。因此，正確理解當前中國經濟宏觀面的基調、尤其是領導人對基本面的解讀，是政策預測的關鍵。
從宏觀面來看，當前決策層對中國經濟的基本判斷應該是處於不穩定的恢復增長過程中，這從近期李克強總理在大連達沃斯論壇進行的主題演講中針對中國經濟是否將面臨"硬著陸"的猜測，李克強進行的如下回復而可見一斑--"中國經濟現在正處在轉型升級的關鍵階段，當前經濟發展的基本面是好的，經濟運行是平穩的"，一方面認可增速中樞下移而不短期刺激，另一方面也強調"守住穩增長、保就業的'下限'"。
堅持藍圖、聚焦增量、厘清風險、謹慎改革，這四項原則似已成為克強經濟學中"打造中國經濟升級版"模式的關鍵。從下半年來國傢審計署對地方政府債務進行摸底審計、到以利率市場化為突破的金融改革及上海自由貿易區兩大改革路線圖的迅速、高調出臺，都可看出本屆政府在經濟工作上的主要思路和選擇的突破口所在。
有理由相信，中央政府已經選定瞭金融改革和上海自貿區兩大領域進行改革試點，而下一階段最有可能推進的將是與之配套的地方政府機構改革試點，其關鍵在於建立起地方政府收入支出約束，為地方債和民間資本引入提供制度基礎。而此前熱議的土地制度改革，由於牽涉重大，出現在接下來可能由十八屆三中全會所提出的改革路線圖中的可能性並不顯著。
具體層面上，保持地方政府財政的健康度、為地方基礎設施建設尋找到可持續的投融資模式，這是"推動城鎮化建設"這一宏大命題下最核心的兩大要素。比如，為瞭為地方財政提供可持續來源，保證縣級政府能擁有資金用於提供公共服務，這或許需要允許地方獲得稅收，同時割斷他們對土地財政的依賴，這構成瞭對熱議的房產稅背後的最堅實考慮。
診斷微觀面
從國傢統計局公佈的2013年前三個季度房地產市場運行基本情況來看，2013年全國房地產投資持續增長但增幅出現降低勢頭，同時全國商品房銷售額和銷售面積同比大幅增長，但各地情形走勢出現嚴重分化，具體而言一線城市房價繼續保持瞭兩位數的增長幅度，但三四線城市和部分二線城市房價下跌壓力較大。
更為重要的一點是，目前地方政府債務較高的局面，與房地產市場密切相關，任何新出臺政策在制定過程中必然會反復慎重地考量這一點。這是外界對於"長效機制"總體偏穩定與謹慎的判斷的重大依據。
這一系列事實構成瞭下階段"宏觀"政策可能性微調的基本方向。從李克強總理在不同場合中都多次強調的"保持政策的平穩性"來看，長效機制的出臺，並不必然意味著國傢層面上將現行的限購、限貸等系列調控措施推翻、並出臺一套新的房地產政策取而代之，更大的可能則是向市場釋放這樣一種信號，即現行的政策將在一段時間內長期存在；這其中包括對於房地產行業的銀行信貸和資本市場融資再融資管控仍將持續偏緊，就全國范圍來看限購政策還將持續，盡管不排除類似溫州近期的政策調整這樣的局部性放松。
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長效機制著眼點
中信證券房地產研究員付瑜表示，未來房地產行業的調控長效機制具體來說很有可能由三部分組成：促供應、松融資、去杠桿。
具體而言，第一是從供給端入手增進供應的政策，主要包括加大土地供給，給快周轉的開發企業正常的融資渠道和盤活存量金融資源的辦法(如資產證券化)。第二是確保供給釋放有效性的政策，包括打擊囤積土地，支持快速周轉的發展商，簡政放權，加快開發流程。第三是穩需求的手段，包括穩步調升按揭貸款加權平均利率，有序解除部分城市的行政性需求管制和穩定輿論預期。
分析人士預測，改變對地產企業融資渠道一刀切的限制態度，這是目前和下一階段政策最顯著的區別以往之處。這種態度的改變，主要是因為對地產行業去杠桿的政策效果並不好。從總量層面，限制企業融資渠道原意是迫使企業理性定價，但實際結果則是造成企業不拿地，少開工，甚至出讓存量項目儲備，從而造成市場整體的供應缺口。結構層面，限制企業融資渠道造成影子銀行橫行，融資性信托大行其道。畸形的融資結構既無法鼓勵快周轉類的發展商，又包含瞭潛在的金融風險。
從短期來看，將利率保持在上行通道，是避免房價全面上漲的最好辦法。目前各地85折利率優惠貸款越來越罕見，二套房貸款政策絲毫不放松。同時，房價下跌區域開始放松行政性管制，溫州、鹽城，和很多房價有下跌壓力的城市放開瞭前期限價、限購等需求管制手段。
總而言之，在核心政策不會在短期內發生大幅變動的背景下，唯一的變數，正是房產稅。
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房產稅擴容的信號意義
國傢稅務總局7月12日下發的一份題為《關於轉變職能、改進作風更好服務大局》的通知，不出意外地引發瞭外界的高度關註。該通知稱，將研究擴大個人住房房產稅改革試點范圍。各界普遍認為，這一表述表明房產稅擴容的腳步越來越近，但並非超市場預期。
房產稅作為一種調控的長效機制，要更好的發揮作用，個人住房信息系統建立與統一的不動產登記制度是非常重要的。在個人住房信息聯網方面，多數省會城市已經實現和住建部系統聯網，部分地級市進度不一，有些是同省會城市一樣新竹機車借款和住建部系統聯網，有些則是和本省住建系統實現聯網。有消息稱，截至今年6月30日，全國40個城市個人住房信息聯網工作已經達標，未來該系統或將擴大到500個主要地級市。
在統一不動產登記制度方面，今年十二屆全國人大一次會議審議決定，2014年6月底前，國土部、住建部會同法制辦、稅務總局等有關部門負責出臺《不動產登記條例》並實施不動產統一登記制度。該條例如能順利出臺，將有助於規范和明確我國住房制度下的各類形態房產的產權信息，其本身是房地產制度建設的基礎。
自 2011 年以來，重慶和上海已率先開啟房產稅試點。從兩個城市新建商品房住宅的成交量價歷史看，房產稅對於抑制房價上漲的作用並不明顯。因此，在稅率不超過 (1%-2%) 的國際普遍水平的情況下，房產稅意義不在於短期調控房價，在於重塑地方政府收入模式和長期稅制建設，同時在構建多層次住房體系中，房產稅將被作為一種稅收的調控手段未來將發揮"高端有抑制"的作用。
渣打銀行首席經濟學傢王志浩就撰文認為，而在即將召開的十八屆三中全會上，並不會就"諸如房產稅征收水平....。。等細枝末節的問題"進行討論，這並不意味著這個問題不重要，而是國傢相關各部委(國稅總局)應該已經有瞭自己的計劃，如同此前迅速被批準和公開的中國人民銀行的利率市場化改革方案。王志浩等認為，針對房產稅和城鎮基礎設施投資等技術性、但影響深遠的問題，"全會的關鍵在於給出清晰的改革的基本原則，以指導隨後的政策細節並為其提供全方位理論支持"。
總而言之，新一屆政府正在逐步修正以往短期的、行政幹預式的房地產調控，開始轉向理性的、市場化的調控，並且更加重視政策的長期化、制度化，這對於開發商的投資預期將會起到穩定作用，也是有利於整個行業的長遠健康發展。
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