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一大批房企正苦守10%利潤紅線 利潤回歸常態
??在前兩年，對“房地產黃金時代是否已經過去”這個問題大傢還在爭論不休。而今年，“房地產暴利時代終結”已經成為現實。上半年有近半數房企的凈利潤出現下滑，對於很多房企來說，今年若能實現超過10%的利潤已是非常不錯的數字。在數據面前，一直唱紅樓市的全國房企大佬們也開始改口，承認房地產的盈利空間正在收窄。
??數據
??凈利潤下滑
??不少房企跌落10%紅線農地貸款率利最低銀行二胎年息
??今年8月份，針對房企年中報的一組調查數據顯示，2014年82傢房企中，近半數房企上半年的凈利潤出現瞭下滑，由2013年的208.41億元，跌至200.98億元，降幅為3.57%，平均凈利率為10.8%。其中包括不少龍頭房企，招商地產上半年實現營業收入160.47億元，同比下滑0.54%；歸屬母公司凈利潤17.85億元，同比下滑30%。萬通地產歸屬於上市公司股東的凈利潤為4837萬元，同比下降59.83%。
??據最新統計數據顯示，截至12月1日，滬深兩市共計27傢上市房企公佈瞭2014年年報業績預告，5傢房企預告凈利潤虧損。剔除數據公佈不全的房企後，按照預告凈利潤同比增長下限來看，凈利潤同比上升企業為9傢，下滑企業達8傢。對此，同策咨詢研究部總監張宏偉表示，雖然上述27傢房企尚不能代表140多傢房企的整體表現。但截至目前，近兩成企業預虧一定程度上也反映出當前房企的經營現狀。
??就地方而言，南京幾傢本土房企的凈利潤也呈現瞭不同程度的下滑。記者瞭解到，今年以來，為瞭跑量快速回籠資金，南京不少樓盤降價或低價開盤，開發商強調“成本賣房”“賺錢難”的聲音不絕於耳。
??“今年政府取消限購限貸，以及央行降息，種種政策利好迭出，但也未能刺激樓市反彈。房地產市場已經逐漸進入市場化調節狀態，從宏觀上看，房地產行業利潤下滑乃大勢所趨。” 東南大學經濟管理學院副教授董斌表示。
??分析
??土地成本高漲
??開發商“委屈”賣房
??中原地產曾統計過一組數據，在2010年之前房企開發的土地成本占銷售均價曾不到20%，或者更低，但近幾年，可以說是逐年遞增，2011年占比達到33%，2012年不少房企的土地成本已經達到50%。今年開始，地王頻頻被刷新，現拿地的房企的土地成本再一次被抬高。
??以南京今年上市的地王項目為例，位於仙林的中天銘廷，去年以10259元/平米的樓面價拿下仙林地王，但由於今年市場行情下滑，高價開盤難以撬動市場，中天銘廷最後開盤的價格被壓在瞭17000元/平米，粗略計算，其土地成本占居銷售均價的6成左右。同樣，麒麟板塊的純新盤中糧鴻雲，去年以溢價67%的價格奪得地塊，樓面價達7338元/平米，而今年在區域競爭壓力下，首開價格僅在11800元/平米。
??“今年是房企利潤下滑最嚴重的一年，其主要原因，來自高昂的土地成本和市場銷量差房價下跌兩個因素。”河西一傢樓盤營銷負責人表示。
??董斌也強調，宏觀經濟整體下滑，房地產行業的日子也不會好過。“從投機客和剛性需求兩方面講，首先，投資客對經濟的形勢是比較敏感的，投資行為的撤出必然會影響房企的銷售與利潤。此外，2015年將是中國人口變化的拐點，婚齡人數出現下滑，剛需住宅需求也隨之下滑。”
??SOHO中國有限公司董事長潘石屹近期也稱，宏觀經濟下房地產的日子一天不如一天，但未來還是有機會的。
??展望
??利潤回歸常態
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??“房地產市場暴利時代雖然已過，但是房地產行業目前的利潤還是與其他行業大致相當的。換句話說，房地產利潤已經回歸到常態。”董斌教授強調。
??那麼，未來房企的利潤增長點在哪？“房地產市場是有天花板的，暴利時代已過去，未來利潤上升空間不大，房企需要通過整合資源、變革模式來尋求新的增長點。”南京林業大學社會學系主任孟祥遠教授曾表示。
??“今年房企謀求轉型投資的趨勢，已經反映瞭房企面臨中長期房地產行業發展空間局限性做出的轉變。”同策咨詢研究部總監張宏偉認為。
??在今年，世茂地產先後發佈“宅行動”以及社區APP，在向生活方式服務商轉型的戰略上開啟瞭提檔模式。同樣，新城地產也開始擁抱互聯網行業，不僅發佈瞭全民營銷APP平臺，還將成立互聯網公司。
??世茂集團負責人表示，世茂從去年提出做生活服務商開始，就是已經預見到未來幾年房地產企業日子不會好過，並且做好瞭“過冬”準備。新城地產總裁王曉松稱，在如今開放的時代裡，服務是一個很難被模仿或者復制的核心競爭力，未來房地產行業可能會和汽車行業一樣，靠的是後端的增值服務實現盈利。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-12-19/08375951505462582363333.shtml
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