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  "我們還是看好北京、上海這些一線城市的商業地產,包括寫字樓、商鋪,這是我們的基本判斷"。以他的觀察,住宅的租金回報率隻剩1%,已經非常之低。而寫字樓的租金回報率至少在6%。與此同時,對於中國二三線城市存在的商業地產泡沫,潘石屹也頗為認同。

  十一特別節目:2014企業傢眼中的中國地產懸疑。本期節目合輯專訪萬達集團董事長王健林、SOHO中國潘石屹夫婦、中坤投資集團董事長黃怒波、福耀玻璃董事長曹德旺、銀泰集團董事長沈國軍。共同剖析地產現狀,預測中國房地產市場走勢。

  夫唱婦隨,"這就是我們把重心放在北京上海的原因"SOHO中國CEO張欣說,"這裡有足夠多的白領,而二三線城市是缺乏這類消費人群的"。

  有關2014房地產的民間輿論,最大的特色在於,看到地產商日趨緊縮與分化,許多購房者以觀望的情緒,等待買方市場的不期而遇。這也成為許多房企在今年降價保量的直接原因,甚至成為壓倒部分房企的最後一根稻草。正如黃怒波的觀察,"好的時候什麼都好,壞的時候厄運都來瞭。"

  "房地產商開始兩極分化"SOHO中國CEO張欣也贊同這樣的行業趨勢。像SOHO這樣的公司,貸款量非常低,企業負債率從未超過10%,手上也拿著大把現金,就等待著誰的項目要賣我們買。還有一類,貸款量已非常高,銷售也賣不動。未來的十年,房地產進入一個緩慢增長期的話,現在這五萬傢開發商肯定有相當一批被吃掉。

  第三、中國畢竟城市化才剛剛開始,城鎮化建設就必然涉及醫院、學校、住房、商場等設施,這其中房地產是主要行業。這一點始終被包括任志強、王健林在內的知名地產商,作為地產朝陽產業的判斷依據,所反復強調。基於這一點,即便地產暴利難以為繼,但是崩盤幾乎無可能。

  在房價猶豫不前的時段,住宅地產個別城市的"鬼城"案例,又開始有瞭作為談資的市場。中國經濟的宏觀面與微觀面始終存在著感知背離。從一般供求判斷看來,一二線城市的房價取決於流動人口,三四線城市的房價取決於歸鄉人口。房地產過剩的產能往往產生在三四線城市,這裡的基礎支付能力有限,而投機泡沫卻因為眾多歸鄉資本而吹大,但不至於構成結構性的過剩。

  進入2014年,經濟下行風險抬頭,外加近兩年不斷新冒出的不良資產,銀行逐漸加強風控手段。信貸結構上傾斜大型國有企業,而民營企業和中小企業的貸款審批更加嚴格,這種惜貸謹慎尤其體現在地產項目中。中坤集團旗下的北京大鐘寺項目,也因銀行不願提供十幾億的貸款,使得黃怒波無奈出讓該項目的股權與債權,從而與自己一手培育起來的優質項目失之交臂。

  基於這種判斷,黃怒波和他的中坤投資集團開始瞭轉型之路。其中最具標志性意義的舉措,就是將北京大鐘寺大面積的商鋪改成寫字樓,即便在遷移商戶、寫字樓改造過程中,中坤經歷瞭包括融資困境、上榜失信人名單等問題,但也絲毫無阻黃怒波的轉型決心。"地產商開始完蛋瞭,如果說轉型的好,就能撐過去不餓死,如果不好,大多數地產商都過不去。中國經濟還有兩三年的困難期。"黃怒波說。

  房地產作為資金密集型行業,對於資金周轉速度的要求非常高。多年以來,一些中小型地產開發商,通過銀行信托,第三方理財等各種金融產品取得資金,造成獲取資金的成本高企。或許正因為看到瞭衍生金融產品,類似的潛在風險。銀監會在本月初對信托行業做出預警,謹慎將資金流入房地產項目投資領域。

內容來自sina新聞

  黃怒波:大多數地產商這次都過不去

  中國房地產是否真的要崩盤

  "很多企業真的隻差那一口氣就活過來瞭"金融危機期間,因高調收購冰島土地而名聲大噪的黃怒波,對此無可奈何。

六大佬眼中樓市危局 潘石屹:不看好住宅地產

  而一直聲稱將要出臺的房地產稅,卻一直遲遲未見實行。在SOHO中國CEO張欣看來,可能與經濟放緩有一定關系。"但是房地產稅是遲早要推的,所以你在買房的時候就會想,我還要不要買呢?"張欣說。

  "我們不看好中國的住宅市場,過去幾年裡,在寬松貨幣政策下的房價猛漲,很難再維系。"SOHO中國董事長潘石屹略顯慶幸地談起自己幾年前就做出的戰略選擇。

  "現在整個地產業不是限購松綁能解決的問題,而是貸款困難,整個金融政策的問題。整個金融界已經把地產劃到瞭一個限貸的行業,危險的行業當中。"中坤投資集團董事長黃怒波談及這個話題頗為沉重。正如近期各地政府相繼出臺的,放寬首套房認定,降低首套房商貸利率等呼籲一樣,地方政府"落花有意"依然難阻銀行大佬們"流水無情"的踟躕不前。銀行對房地產行業,尤其是民營企業的惜貸,加速著地產商們的憂慮。

  房產稅的醞釀出臺

  回歸市場全民冷靜的時代

  尊重市場、回歸市場。如果政府冷靜的結果是,解禁對於地產過多的行政幹預,勇敢剝離土地財政的惰性思維,構建有效的保障性住房需求體系;如果開發商冷靜的結果是回調行業暴利的預期,把精力資源集中在產品及服務的水平之上,把擴張的沖動建立在合理的需求判斷之上;如果購房者冷靜的結果是,將住房的消費屬性作為主體來看待,將購房的需求僅以財富承受范圍來評斷;如果2014的中國地產懸疑,為這個國傢帶來的是類似的思考,那麼,2014的冬天也能平添一絲暖意,迎接春天的到來。

  金融界已把地產劃到限貸和危險的行業

  一葉知秋,而秋天來瞭,冬天還會遠嗎?因此在大型地產商都在備好過冬幹糧的今天,未來幾年的行業洗牌中,強者愈強,弱者出局。能活下來的房地產企業一定具備三種特質,首先是手中充足的現金流,其次是較低的資產負債率,最後果斷的轉型策略,主動擁抱新的商業思維模式,如互聯網。而這三樣也僅是基本素質。

  第四,商品住房的需求目前的雖然在降低,但政府所主導的保障型住房,以及所對應的住房剛需還將持續升高。正如《北京市住房保障條例》出臺,解決保障型剛需一樣,保障型住房系統的假設,還需要依賴各地政府的決心和效率。

  明年開始每一套房屋都要進行所有人登記。《不動產登記條例》浮出水面,將成為"非法收入來源",這部分房屋資產持有者們,寢食難安的心魔。

  不會那麼糟糕。第一,中國房地產按揭比例高,都是30%的首付款,信貸杠桿率不算高。

  "很多企業真的隻差那一口氣就活過來瞭"

  從1998年住宅地產市場化改革至今,中國樓市歷經房價高潮迭起的集體記憶,也數次感知政策強制下的行政降溫。瞬息萬變,風風火火一直是輿論眼中,地產行業的常態氣質。而16年來,觀察中國房地產界的人物群像,卻極為罕見的如今天這般,土地貸款台中后里土地貸款充斥著,冷靜、沉默、憂思、疑惑、謹慎等復雜又矛盾的行業表情。難道樓市的變局之年真的到來瞭?

  商業地產的轉型陣痛

  房企要想活下去 必須具備的三種特質

  如今在地產商中,持有型商業物業轉型寫字樓,似乎已成為最時髦的救命稻草。"如果中坤沒有旅遊地產的話,將死無葬身之地",作為中國房地產紅利最早的民營經濟獲益者,自嘲從一無所有成長為傳統土豪的黃怒波,也經歷著這種陣痛。

  說瞭這麼多,房地產真的遲早要崩盤嗎?

  相比地產鏈條消費終端的購房者和個人投資者,從事房地產行業的企業傢,更加緊扣市場與政策的脈搏,他們勝敗存留的田野生態,將很大程度上佐證,中國樓市未來的起落。

  第二,中國的就業率還可以,使得購房市場能夠保持持續的支付和還款能力。

  "房地產崩盤是遲早的事,有房趕緊賣是明智的人",福耀玻璃董事長曹德旺,在自己6000平方米的豪宅裡,對當下撲朔迷離的房地產走勢,做出瞭令人稍感意外的判斷。

  國傢統計局9月18日發佈的數據顯示,8月份70個大中城市中,新建商品住宅和二手住宅價格環比下降的城市個數分別為68個和67個。面對市場的不安,地方政府救市的動作如約而至。近日,繼珠海取消限購政策後,在全國大中城市中,隻剩下北上廣深和三亞5個城市仍然堅守嚴格限購的堡壘,尚未作出調整。以杭州與南京取消限購後成交量的有效回暖的數字來看,房屋均價並沒有攀升。目前限購政策放開的效果,更傾向於開發商的資金回籠,以及年度銷量的旺季沖刺。

  第五,作為許多地方政府土地財政,債務抵押的支撐,房地產與地方經濟的共生程度非常高。盡管中國經濟已到瞭對於結構畸形不得不調整的地步,盡管土地財政和地產投資拉動,已到瞭難以為繼的地步。房貸二胎銀行利率多少免費諮詢試算盡管央行經濟學傢認為,各銀行對於房地產總貸款其實不超過25%的判斷,為瞭避免可能的經濟硬著陸和金融系統性風險,政府估計也終將管不住那隻躁動的手。

  住宅地產的變數

  那麼,中國住宅地產的變數究竟在哪兒呢?

  站在"金九銀十"的今天,關於中國房地產行業2014的終極猜想,大多都將結論建立在這兩個月的市場數據上。但在市場化程度依然不高的中國房地產行業,以這兩個月的銷售趨勢,很難佐證更長時間內錯綜復雜的地產變局。

  話至如此,新的猜想在於,當所有商業地產轉型求生的希望都放在寫字樓上時,位於一二線城市的寫字樓市場,又是否會因為過剩而產生泡沫呢?

  房產稅將直接打擊手中握有多臺住房的人,對於驟然升高的住房持有成本,和空間漸窄的溢價前景,與其放在手裡承擔大量稅費,還不如將房子推回到二手市場,從而提高二手住房市場的供給量。

  房地產和旅遊投資是黃怒波的中坤集團兩大主營業務。在他當年的戰略判斷中,由於中國經濟高速增長,所有資產價格也必將隨之走高,希望持有1千萬平方米的商業地產不賣,因此至少保證資產溢價能超過企業貸款所繳納的利息。直到互聯網電商時代,顛覆瞭傳統零售業和商業地產的商業模式。"這是致命的"黃怒波口吻變得肯定,"所有傳統買衣服的鋪子都不可能掙錢,電商這幾年的殺傷力太強,所以這個時候持有大量的物業就變成瞭災難。"

  對此中坤集團董事長黃怒波認為,"房產稅出臺後,對於投資性購房的抑制和對二手市場的供給,將讓房價回歸正常。"

  反腐敗,不動產登記條例的存量擠出

  從房地產價格飛漲的年份至今,大量的官員、國企腐敗分子手裡控制主要資產都是房地產。蒼蠅老虎一起打,高層反腐力度和決心空前,由此住房市場上將逼出許多二手房屋供給。比起不用署名的現金,哪個腐敗份子還會將贓款寄托在處處有名可查,有線可尋的房屋資產上呢?

  潘石屹夫婦:我們不看好中國的住宅市場

  作為制造業為數不多的巨頭,曹德旺對於房地產的預言可謂來自切膚之痛,在地產業鏈條成為經濟主要增長方式,而迅猛發展的十年內,原材料價格、土地價格、用工成本的飆升,讓實業主們苦不堪言。加之信貸、投資與政策持續為地產領域所吸引。"你若安好,便是晴天霹靂"成為堅守實業、遠離地產的曹德旺們,始終無法言說的獨白。直到今天,機會來瞭。

  即便一線城市仍有消化需求的空間,而來自上海某房地產研究院監測的數據顯示,8月份,北上廣深4個城市新建商品住宅存銷比分別為15.5、16.5、14.7和14.4.4個城市的存銷比依然偏大,庫存去化壓力尚存。

  商業地產的泡沫風險

  無論是政府、購房者、開發商、投機者,中國房地產都將走入一個增長冷靜、情緒冷靜、預期冷靜,進而全民冷靜的時代瞭。

  "中國商業地產將比住宅地產摔得還要慘"在兩年之前,銀泰老總沈國軍就做出瞭這樣的預言。時至今日,他依然不改當時的觀點。即便住宅地產現在面臨很大問題,但依然可以通過調價、促銷、取消限購、放松房貸等措施這些去消化部分存量,有些城市政府還可以收購過剩產能作為廉租房。但如果建瞭過量的商業地產,房企沒有招商能力、經營能力、管理能力,政府也無法有效管理,收拾殘局。"現在各地開放商的商業地產項目,同質化非常嚴重。兩年前,光是成都的高新區,在做大型商業物業的就有一百多個。浙江的某個縣級市,單體超過十萬平米的購物中心就有20個。與此同時,中國大陸真正有大型商業物業招商營運能力的地產開發商,也就五六傢。" 沈國軍說到。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-10-10/08152937931.shtml
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