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  非典型松綁不會擴散建融台中南屯建融

  據瞭解,鹽城此番取消備案制度,把政府調控改回市場調節的舉措,是當地並不樂觀的市場現狀逼出來的。自2010年以來,鹽城的房地產市場就出現瞭商品房住宅嚴重供大於求的現象,發佈"限價"的三年多來,隻有市中心的幾個樓盤價格微漲,新區、開發區的很多樓盤積壓比較嚴重,大大影響瞭開發商的銷售熱情。

  根據當地媒體的報道,在限購政策微調之後,距離溫州市區較近的"中梁外灘首府"項目異常火爆,登記首日就被購房者圍得水泄不通。該樓盤的開盤價為2萬元/平方米至2.3萬元/平方米,與兩年前同區域房價相比低近40%,並且有較大的贈送面積。甌海大道上的"萬科金域中央"項目單價在2.2萬元/平方米左右,而附近的"鉑金傢園"售價最高時一度超過4萬元/平方米。"萬科金域中央"開盤僅15天就售出大半。"置信廣場"項目單價不超過2.5萬元/平方米,同樣受到購房者追捧。

  調整後,溫州本市戶籍傢庭尚無住宅的由可以購置1套增加至2套,有1套或有1套以上的傢庭限購政策不變。通過研究政策變動,不難發現:2011年溫州限購政策的嚴厲程度超過瞭國務院的相關要車 利率求,接近或達到瞭北京、上海等一線城市的部分標準。而調整之後溫州仍遵照國務院要求進行標準化限購,與大多數二線城市條件保持一致。

  而如今,更多的二三線城市已經拉響瞭庫存過剩的警報,一方面是這些二三線城市的成交疲軟,另一方面是二三線城市的大量造城運動,導致市場供過於求、庫存積壓現象逐漸突出。這樣的改變正好驗證瞭住房和城鄉建設部政策研究中心原副主任王玨林說的那句話:"調控政策從未提出要把房價調下去,需要的隻是穩定增長。"

  溫州:非典型放松

  一線城市強者恒強,二線城市平穩發展,三線城市出現危機....。.進入2012年下半年以來,中國樓市的供需結構出現瞭城市間的明顯分化。而江蘇鹽城市日前對施行三年之久的房價備案制度的暫停實施,更是令市場對未來樓市調控"去行政化"的預期進一步加強。

  "取消限價可以促進房子的銷售,自然可以讓更多的開發商參與我們鹽城的房地產市場。" 針對日前江蘇鹽城存在瞭三年的房價備案制度暫停一事,該市住房保障和房產管理局有關人員這樣向媒體回應。

  中信建投證券認為,對於具備特殊性的溫州市場而言,政策調整也不足以形成房價上行壓力。作為民間借貸發達區域,溫州房地產市場內原本投資性需求比例較高,因此市場過熱的時期限購政策最為嚴苛。2012年下半年,溫州市場成交已經明顯回暖,但價格仍然表現為同比下降,說明投資性需求基本已經逐步擠出,此番調整有助於首置首改需求釋放。

  就當時的情況來看,根據2011 年溫州下發《關於落實住房限購政策有關問題的通知》,自2011 年3 月14 日起,本市戶籍居民傢庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭隻能新購買1套商品住房(含存量住房);對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民傢庭,擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民傢庭,無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民傢庭,暫停其在本市內購房。

  對此,《安傢》記者采訪瞭王玨林,他表示:"二三線城市的'雙限'情況本身並不嚴重,拿溫州來說,這次從一套房上調至兩套房是對此前政策過嚴的糾偏,也是非常符合全國限購的標準的。"他認為,目前的區域性"個別放松"被叫停的可能性不大,也完全沒有必要叫停。

  根據安信證券觀點,限購政策的調整順應瞭溫州房地產市場近年變化。溫州市實施限購之時,正值區域房價經歷大幅上漲階段,2011年溫州房價同比增速高點逾40%,遠超全國其他二三線城市10%左右水平。而隨著民間借貸風險發酵以及限購調控政策的影響,溫州房價增速顯著下滑,甚至於在2013年二三線城市房價普遍已隨成交量的回暖而上漲接近10%,溫州房價同比仍然維持10%-20%的降幅。房價已經得以控制,而另一方面,今年上半年市場整體經歷去庫存周期,然而溫州相反,庫存水平仍處於上行通道,房地產投資端萎靡,因此,在此時對過嚴限購令的調整也屬於情理之中。由於民間融資問題導致溫州房地產市場較為特殊,無論是市場行情的波動還是政策的反復,較全國來看均並不具有代表性。

  限購政策放松的影響,很快傳遞到瞭樓市的成交量上。根據溫州市房管局網上銷售系統數據顯示,8月1日-14日,溫州市商品房網簽數量已經突破2000套,達到瞭2374套。而今年6月、7月,溫州市商品房網簽數量僅為2861套和2382套。效果可謂是立竿見影。

  數據還顯示,8月8日,溫州市商品房網簽數量近400套,達到388套,創下瞭今年以來溫州樓市成交量新高。溫州樓市新政出臺前一周,即7月31日-8月6日,溫州樓市的成交量為657套,日均成交不足百套,為93.86套。而在新政後一周,即8月7日-13日,溫州樓市的成交量達到1629套,日均成交近232.71套。也就是說,在限購令放松後第一周,溫州樓市成交量環比增長147.95%。

  鹽城:從行政強壓到順應市場

  不過,高端樓盤的銷售仍陷於停滯狀態。據悉,當地著名的高端樓盤甌江公館、首湖景園等,均系每平米單價超過5萬元的大戶型豪宅,政策微調以來依然未錄得銷售業績。而作為溫州地標、售價一度近9萬元/平方米的鹿城廣場,以及同等檔次售價相近的中瑞曼哈頓及香緹半島等高端項目,目前標價已近腰斬,但總體仍明顯滯銷,乏人問津。

二三線城市踩踏雙限紅線

  由於經濟體量與鹽城不可同日而語,溫州地方性調控的放松引發的關註則遠遠超過瞭前者。從2011年9月開始,溫州新建商品住宅價格指數連續第22個月下降,成為全國樓市的"另類風景"。而溫州樓市除房價持續走低外,還面臨著不小的庫存壓力。近日,樓市仍然處於下降趨勢的溫州,開始調整房地產限購措施。之前過嚴的限購政策回歸到國務院統一規定的各地限購標準。

  "總體而言,我們認為此次調整屬於地方合理疏導需求的方式,對於限購政策體系尚不足以形成沖擊。在全國范圍內,我們認為下半年房價全面上行的空間有限,一方面,隨著新開工的逐步回升,企業補庫存節奏加快,市場供給將進一步放大;另一方面。在流動性逐步有所收斂的預判下,對投資性需求繼續產生影響。後期我們認為行業的波動仍然需要重點關註流動性政策的變化。"中信建投證券公司地產行業研究員總結道。

  事實上,同樣遇到大量庫存尷尬的二三線城市並不僅限於鹽城和溫州,而試圖在政策紅線上有所突破的地方政府自然也不僅僅隻有這兩傢。早在2011年,經歷瞭慘淡"金九銀十"的佛山就迫於樓市下調的壓力,宣佈有限度地放松瞭之前定下的"限購政策",從而也成為限購政策實施以來首個宣佈放松限購政策的城市。然而尷尬的是,不過半天時間內,這條新措施就被緊急叫停。2012年,安徽省蕪湖市免契稅補貼買房新政實施僅3天即被"暫緩實施",亦將部分地方政府對樓市政策松綁的急切心態暴露無遺。

  鹽城市商品房價格備案制度的實施,是基於當時房價過快上漲背景下政府進行的幹預手段,跟大多數城市生硬而強勢的限價政策一樣,它在某個時期內有效抑制瞭鹽城房價過快上漲的現狀,但目前鹽城房地產市場庫存量逼近2萬套,房價也已不再過快上漲,甚至一些地方出現瞭較大的房價下行壓力。這顯然是當地限價令取消的根本原因。

  有關資料顯示,鹽城是江蘇最早實施房價限價令的地區之一。2008年開始,鹽城的房產出現跳躍式增長的情況,2009年,為瞭應對房價過快上漲,鹽城市出臺瞭房價備案制度,主要內容包括:鹽城市區除經濟適用房、中低價位商品房等政策性保障性住房和獨幢別墅、非住宅商品房外,其他新建商品住房實行價格備案制度;開發商在首次開盤定價時,須提前十五日到物價部門備案,然後才可以向房管部門申請預銷售許可證,備案價格將在房管部門官方網站公佈,這一價格即為該樓盤的最高售價,開發商不得擅自在實際銷售中突破此價;開發商在實際銷售過程中如果想提高銷售價格,須再次提前十五日到物價部門重新備案,並由房管部門在網上重新公佈;開發商在物價部門備案的價格、房管部門在網上公佈的價格以及實際銷售價格,必須"三價統一"。

內容來自sina新聞



新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/14502420838.shtml
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