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??臨街商鋪

內容來自sina新聞

??六運商圈:做服裝的店鋪紛紛轉手

北京路有商鋪降租兩成

??在天河南六運小區一帶,部分臨街的商鋪在門店上更貼上瞭“轉租”的標簽。附近的房產中介也有些在做商鋪出租的生意。中介經紀莫先生告訴記者,六運小區周邊的商鋪過去有不少都是做服裝生意的,不過隨著近一兩年來周邊商場以及花城匯地下商鋪供應的增加,加上一些商鋪做的產品在性價比上也沒有太大的吸引力,所以一些做服裝生意的租戶紛紛尋求轉手。“因為附近有不少上班族,中午要解決肚子問題,所以做餐飲還是有賺頭的。”莫先生告訴記者,如果要算租金,六運小區目前一些小店的月租金大概在七八千元,近兩年的商鋪租金沒有漲。

??最近兩三年,大型商場的商鋪租金表現也不太理想,租金難以上升。據第一太平戴維斯統計,去年以來廣州優質購物中心的首層平均租金水平走勢保持平穩,第四季度更環比微降0.3%,至人民幣每平方米每月663.5元。同時,去年底全市優質零售商業存量增至408萬平方米的水平,全年累計市場新增供應量更達到47萬平方米,僅次於2011年的歷史最高值。

??同時,業內人士也認為,隻要應對調整得當,廣州大型商場依然具有發展前景。像今年預計將有6個新的優質購物中心在廣州開門營業,總體零售面積超過50萬平方米。其中,四個項目位於新興商圈番禺和南沙。另外,核心商圈的天河北也將迎來一個全新項目,即新鴻基地產開發的天環廣場。

??第一太平戴維斯華南區商鋪部董事郭耀泉坦言,大多數零售品牌商在門店拓展方面依然偏保守,部分甚至削減門店。因此購物中心業主今年在提高商場進駐率方面確實面臨困難。隨著新項目不斷入市,市場競爭將加劇,購物中心將繼續進行不斷的調整,並增加體驗式店鋪的比重。為獲取更多的客流量,這類調整將不僅限於核心商圈,也將涵蓋新興商圈已開業的項目。總體而言,廣州零售物業市場將繼續處於調整階段。

??基本沒有上漲

??江南西商圈:國際知名運動品牌撤走


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??“實際還是有一些下降的,以前轉手一個鋪,接手的租戶差不多要交四五萬元的頂手費。”莫先生介紹,不過現在有的商傢為求盡快脫身,部分甚至可以免掉頂手費或者隻是象征性地收一點。

??大型商場

??不過,廣州零售物業面對這種情況,在業態結構性上開始大幅調整以應對市場挑戰。以太古匯為例,其在去年內引進瞭三十多個新品牌,以快時尚品牌及品牌集合店為主,品牌調整幅度近50%,品牌檔次提高明顯。調整後,引進特色較強的餐飲品牌及首次引進廣州的高端時尚品牌。而番禺萬達廣場在去年11月正式開門營業,入駐該商場的品牌中,來自美國的快時尚GAP在此開出廣州首店,萬達集團的IMAX影院也一並同時開門迎客,其他時尚品牌Zara和優衣庫也都開設瞭相應的店鋪。番禺萬達的商場零售面積為18萬平方米,為周邊居民帶來豐富的購物體驗。

??北京路以及下九路、上九路商鋪租金分別上漲45%、65%和78%

??“除瞭商鋪以外,包括公寓在內,廣州商用物業的過剩情況確實比住宅項目厲害。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志表示,雖然在這樣的庫存壓力下,其他區域的商鋪的投資依然可能存在巨大潛力。像南沙區就有可能憑借自貿試驗區建設的東風,得以發展成免稅商品的集散地,區域內的商鋪租金就有大幅攀升的可能。



??春節過後,記者走訪廣州部分商業區發現,春節假期結束一周,部分商鋪依然未開張。

??另一方面,陽光傢緣數據也顯示,截至今年2月,廣州商鋪未售套數達到38563套,未售面積為848萬多平方米,這一庫存量也創下瞭歷史性的新高。

??同時,購物中心業主在積極采取措施進行適宜租戶的組合,以保證客流量。如正佳廣場重新定位為傢庭時尚購物中心啟動包括引進特色品牌、縮減主力百貨店、籌建新型體驗店等,包括正在建設中的50000平方米的室內水族館。廣州友誼商店今年已縮減一半面積,由3萬平方米縮減為1萬多平方米,NOVO百貨讓位於GAP華南旗艦店。

??租金變化:2012年後漲不起來

??2007~2011年

??附近的中介鄧小姐向記者透露,區域內不少樓盤都配套有臨街商鋪,有的甚至還設有兩層商鋪。不過近兩三年來即使是一些最好位置的商鋪,商傢也如走馬燈般更換,有的樓盤整層的商鋪至今還是空空如也,一些位置相對較差的商鋪隻好降租兩成多攬客。

??2012~2014年

??俗話說“一鋪養三代”,買個靚鋪收租“嘆世界”曾是不少樓市投資者的選擇,前兩年,廣州商鋪市場也曾出現過狂飆疾進的態勢。雖然今年已經進入3月,不過廣州的商鋪市場似乎卻遭遇瞭“倒春寒”。本報記者走訪發現,由於新增供應量巨大,在天河路商圈等地,部分店鋪紛紛降租應對,即使在過去寸金寸土的北京路商圈,節後也出現瞭一些降租盤,有的下降幅度甚至超過兩成!

??記者瞭解到,廣州市房地產租賃所每年都會公佈部分路段包括商鋪在內的租金參考價。從2007年至2014年,廣州最為知名的商業步行街北京路以及下九路、上九路的商鋪租金分別上漲瞭45%、65%和78%。然而,這些上漲幅度基本在2007年至2011年完成,近三年來基本沒有上漲,除瞭北京路路段2014年比2013年微漲不到1%以外。

??“以前北京路上的商鋪可謂一鋪難求,現在不但盤源增加,‘筍盤’也多瞭起來,幾乎年年都有。”熟知市場情況的一位中介業內部人士向記者透露,春節過後,北京路商圈上的臨街商鋪就有部分開始對外轉租,而部分上手租客還是一些較為知名的品牌。像過去北京路步行街核心地段小面積首層商鋪的租金一般在5000元~8000元/平方米左右,但節後新放出來的一套100平方米商鋪,租金均價就隻要4000元/平方米左右。

??庫存數據:未售商鋪3.8萬套創歷史新高

??當商鋪租金下滑、投資價值下滑,一鋪難求的場景已難得一見,中原研究部的數據顯示,去年廣州批準預售的商鋪面積114.2萬平方米,但網簽面積58.31萬平方米,消化率為0.51,供過於求突出。自2012年以後,廣州一手銷售商鋪的供應量遠大於成交量,商鋪開始步入“過剩時代”。

??而區域內的臨街商鋪,也有不少從過去的以服裝為主轉型為以餐飲休閑為主。記者在廣百新一城周邊的臨街商鋪看到,有的店鋪改行為專賣“理財產品”,或者“美容護膚中心”,而有的商鋪即使賣服裝也隻是轉賣三四十元一件的便宜貨。

??專傢分析:零售物業市場將繼續調整

??在海珠區的傳統旺地江南西商圈,近年來除瞭原有的商鋪供應外,位於地下的“江南新地”開張也提供瞭不少新增供應。然而,經營情況並不理想。像某知名國際運動品牌原來設在地下商鋪的打折店,不久前就悄然撤出。

??不過,鄧浩志也建議,在商業體量已經過剩,消化需要較長時間的前提下,土地市場以及二胎銀行借貸缺錢急用哪裡借錢城市規劃希望也能作出相應的調整,減少商業的比例,增加居住的比例,才能貼近市場的實際需求。

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??廣州商鋪供應進入過剩時代商鋪市場遭遇“倒春寒”

??租金水平保持平穩大幅調整應對挑戰

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-03-04/07425978670644970438903.shtml

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