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  在業界看來,商業公寓在使用功能上也削弱瞭寫字樓的優勢,在目前佛山第三產業比重遠不及廣深的情況下,商業公寓的整體前景仍需長遠看待。

  不少發展商指出,2011年佛山限購之後,政府在土地出讓時有意加大瞭商股用地的比例。"對政府來說,商業服務業用地推出之後,往往還能獲得稅收,而且如果 是三舊項目,村集體和村民還有分紅,所以購物中心這樣的商業體大批出現,商業公寓和寫字樓、商鋪,則是拿地企業在限購後吸引投資客、迅速回籠資金的渠 道。"有發展商分析稱。

  徐偉釗表示,若 從後市來看,佛山商業公寓未來的供應量比較大,但它在使用功能上和寫字樓有一定沖突。目前,佛山產業轉型還是需要時間,佛山以服務業為主導的第三產業占比 偏低,帶來的高端居住租賃和辦公需求都不算明顯,但如果以後像金融高新區這樣的新區真的有大批企業聚集瞭,相信這種辦公需求會得到改善,"除瞭辦公需求 外,比如企業高管的高端租賃需求,也會提升公寓類型項目的升值空間,但現在看來,商業公寓的價值被透支瞭。"

  由於新售和在售的商業公寓較少,順德區商業公寓銷量下滑相對沒有那麼明顯。順德區商品房交易信息網統計 顯示,國慶期間才開盤的容桂龍光尚街項目,迄今已經網簽70多套商業公寓,而加推新品的佛山新城板塊招商依雲國際等,也有30多套簽約成交。和禪城近10 個在售、新售的商業公寓項目、組團相比,順德區僅有幾個商業公寓在售。

  禪城一些此前熱銷 的商業公寓,近兩個月以來銷量顯著滑坡。如魁奇路地鐵站旁邊的一個商業綜合體項目,主推的精裝修商業公寓,今年4月單月網簽套數仍有40多套,而在9月該 項目此類產品的網簽套數僅有1套,而亞藝公園附近的一個商住綜合體項目,公寓的銷量也從佛山"松限"前,單月往往能成交二三十套甚至最多80多套,變成瞭 9、10月份的10套左右。

  目前佛山市售的 商務公寓,更多是以10多萬的首付門檻和較低的總價攬客。今年以來,新推出的商務公寓普遍和周邊的住宅差不多。如桂城千燈湖片區的萬科金色領域為今年桂城 板塊主推的商業公寓,地鐵上蓋,13000元/平方米帶精裝修,和周邊的洋房價位差不多,而佛山新城核心路段的幾個商業公寓項目,均價都在10000元 /平方米上下。

  一些住宅性質的公寓,也因為政策變化反而吸引大批看客。"東海銀灣的公寓是住宅性質,近兩個月我們的客戶上門量比例增加瞭,廣州客也過來看,以前因為限購, 現在不限購瞭,首付最低隻要3成,粗略統計這種上門量上升瞭50%。"東海銀灣發展商---長信地產營銷總經理徐偉釗透露。

  佛山商業公寓銷量滑坡

  海量公寓放租近兩三年租金沒怎麼漲

  一些產業型的商業項目,公寓更是主打低價位。如國慶期間認籌的禪城華南金谷項目,公寓的起步價僅4字頭,單價也隻有5字頭,比周邊的洋房項目都便宜不少。

  "不限購、不限貸",在"松限"前,佛山幾乎所有的商業公寓都要把這"6字真言"放在項目推廣信息前面。而在"松限"又"松貸"下,商業公寓的入市門檻顯著上 升,目前商用物業首付比例為五成,按照最低利率水平,利率需上浮10%甚至更高,最長10年還貸期,對於一些總價較高的商業公寓而言,其與住宅樓盤相比, 不論是首付款還是月供都會比較高。



  佛山"松限"、"松貸"以來,佛山市面的新推商業公寓項目供應量卻未見放緩。這些項目仍在大舉入市,而這類產品的存貨也並不稀缺,在新的政策和經濟環境下,商業公寓的供應並未實現剎車。在這些項目中,爭議較大、風險猶存的"帶租約"發售,如今的比例不算高。

  在佛山火瞭兩三年的商業公寓,如今有轉冷的趨勢。在業界看來,一方面和近期"松限"又"松貸"的新市場環境有關;另一方面,"限購"以來佛山公寓市場飽和,購買力後續不足也成為一個主要原因。

  禪城區商品房交易所的最新網簽統計,截至本月22日,禪城區住宅網簽套數已經達到瞭873套,而多數被歸類為辦公型物業的商業公寓,僅成交20套。而在9 月,情況也是類似,禪城區辦公物業的成交量僅有18套,即使是禪城城南一些最熱銷的商業公寓項目,網簽套數也僅有10套左右。與之形成強烈對比的是,禪城 區辦公類物業在今年2到8月,除去7月等少數淡季外,月均網簽成交都在過百套以上,在這其中大多數都是商業公寓。

"雙松綁"後商業公寓銷量銳減 不少盤一個月才賣個位數

  對於業主來說,商業公寓在轉售時,不僅稅費更高而且獲利空間也不明朗。2011年買瞭普君新城商業公寓的陳先生就表示,由於和開發商簽訂瞭返租協議,抵扣租 金收益後當時買公寓的單價是11000多元/平方米,"但現在二手那邊看盤,想要以15000元/平方米的價位轉售,難度都還是蠻大的。"

  新舊商業公寓並未剎車

今年四季度,佛山至少有17個項目推出商業公寓產品。南都記者 張明術 攝

  供應大降近四成

  在南都記者此次統計的17個目前市 面上新售、在售的商業公寓項目中,為明確的"帶租約"發售的並不多。其中,位於佛山新城的招商依雲國際公寓,為帶5年租約發售,月返還業主2330元租金 收益,除瞭5年返還固定數額房租外,該項目還有在房款中直接抵扣15%等方式,提高產品的回報率。

  尷尬

  "如果對於低總價的商業公寓來說,首付5成的投入,其實和首付3成買個人信貸二胎年息借貸增貸轉貸一套小戶型差別並不大,但最 主要的是公寓的供應量太多瞭,而且需求的增量不明顯,商業公寓銷量整體走勢下滑,已經有一段時間。"佛山市匯誠鴻圖地產顧問有限公司董事長劉世恩就指出, 目前經濟不景氣,無論是企業主,還是以前購買商業公寓較多的小業主,"餘糧"不足,導致公寓一定程度開始滯銷。

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-10-24/08404545257.shtml

  與以上這些區域的"正牌"寫字樓相比,商業公寓作為企業辦公用途時,租金有一定落差。如季華園附近的金海廣場、卓遠國際寫字樓,月租金可達80-100元/平方米,而優質的商業公寓,月租金普遍最多隻有50元/平方米左右,隻相當於前者一半左右。

內容來自sina新聞

  在2013年,佛山商業用地的供應量也因此達到一個高峰期。2013年,佛山供地計劃中,佛山四區(不包含 順德區)和佛山新城計劃供應國有建設用地2109萬平方米,擬供應面積比2012年減少5%。但其中,擬出讓商服用地247公頃,比2012年增加36公 頃;住宅用地350公頃,而市國土部門此後披露,這些商住用地,實際完成量在7成左右。而在2014年,佛山披露今年的供地計劃時,不得不大筆削減商業用 地指標,全市(順德區除外)土地供應同比下降兩成。其中住宅用地406公頃,升幅達16%,而商服用地供應大降近四成,約為151公頃。

  在他看來,龐大的公 寓供應量和商業地產開發量,讓後續入市的公寓項目銷售失去光彩。在2011年之後,普君新城等公寓項目已經吸引瞭不少投資客進場,而今年5月熱銷的萬科金 色領域雖然一天賣出瞭700套貨量,但這一項目一棟高層公寓樓就有1000餘套貨量,而該項目一共由7棟這樣的高層公寓及商鋪組成。

  米月租金約為2500元。這一項目商業公寓貨量不大,因此除瞭居住之外,也有不少企業選擇租賃於此作為辦公用途。

  除瞭不限購、不限貸之外,宜居宜商成為很多在售公寓項目的推廣賣點,遊走於小戶型住宅和小型辦公的使用功能之間,不少商業公寓在交付後卻遭遇到定位模糊帶來 的尷尬。南都記者調查中就發現,大批此前已交付的商業公寓,更多的是作為小戶型住宅進入瞭租賃市場,千燈湖板塊已投入使用的商業公寓,過去兩三年其租金水 平和售價變化並不大,在業界看來,商業公寓早有透支前景的嫌疑。

  2011 年3月佛鶯歌房屋借款山限購之後,商業公寓如雨後春筍一般在佛山市場湧現,不限購、不限貸是這類產品的最大賣點,吸引著被"限購"捆住手腳的投資客進場,在佛山"松 限"之前,一些熱門商業公寓項目持續熱銷。然而,過去兩個多月,佛山先後"松限"、"松貸"的新政策背景下,此類產品銷量下滑、風光不再。

  大批商業公寓進入居住租賃市場

  在南海千燈湖邊,保利西街的公寓是在2008年推出市場的一個低密度公寓項目,為商業性質。而目前該項目公寓租金收益在佛山市面算是比較高,但比起寫字樓仍有差距。

  根據滿堂紅等中介的放盤記錄,目前保利西街公寓在租賃市場的月租金普遍為50元/平方米水平線。如一套62平方米的商業公寓,月租金約為3000元,50平方

  商業公寓供應大潮,卻並未因為新政而褪去,佛山禪城、順德和南海,這樣的新項目還在前赴後繼推出市 場。在業界看來,佛山"限購"3年中,政府在土地出讓環節就加大瞭商業用地供應量,宜居宜商的商業公寓,無疑成為銷售對象廣泛、門檻相對較低的商用物業代 表,而在巨大的供應量面前,不論是高端租客還是小型企業辦公,商業公寓的用傢卻顯得杯水車薪。

  商業公寓過量已成定局新政隻是推波助瀾

  而在禪城城南的綠景路上,目前仍在售的保利天璽公寓,已經有一部分投入租賃市場。其30-40平方米的戶型,目前租賃市場的報價約為每月1700元,租金水 平也是50平方米左右。南都記者調查中也發現,在季華路上的九鼎國際公寓為住宅性質,30平方米的房源,月租1500元,實際上商業和住宅公寓的租金差異 並不算大。

  此外,包括保利西街公寓在內,大批的商業公寓在租賃市場上還是作為居住用途,真正被租賃作為小型辦公室的並不多。"我們 在保利天璽租瞭一個單間做淘寶工作室,覺得月租金1600-1700元也比較抵,比較適合這種小公司,但很多房源都還是用來居住的,如果對大一點的公司, 這種小型辦公空間面積小,管理上也不比甲級寫字樓,就比較尷尬。"在天貓上開瞭一傢水暖品牌網點的吳小姐告訴記者。

  南都記者瞭解到,今年前三季度,南海區在售的商業公寓項目並不算多,主要是以桂城東的萬科金色領域、華南國際金融中心和平洲的海倫堡海匯廣場等項目為主。整 個區域大規模的商業公寓放量階段,則是從今年十一開始。當天,位於裡水大道的全新項目鉅隆三星金融大廈開放銷售中心,該項目首批推出40-46平方米的 LOFT商業公寓。珠江科技數碼城將推出全新公寓組團,主打LOFT復式。九江、獅山和大瀝等鎮街也有多個全新的商業項目入市,打破瞭傳統的商業公寓 大都集中在桂城的慣例。位於九江的城市綜合體信基廣場在十一期間開盤,首推可商可住的"V公館"

  在過去3年佛山的"限購"歲月中,商業公寓是投資客的避風港,政府加大商業用地供應量,發展商熱衷於開發這種既可居住又可辦公的商業地產產品,佛山市面上此類產品供應量極大。過去2個多月時間中,佛山的政策環境發生很大的變化。以往不限購不限貸的商業公寓,似乎失去瞭原有限購政策形成的"優勢"。在 佛山"松限"前,南海、禪城等地的熱門商業公寓項目持續熱銷,最多的項目一天開盤就售出700多套,而如今,在市場顯著轉冷的禪城區,不少商業公寓項目的銷量下滑至月均10套甚至更少。

  未來突圍何去何從?

  商業公寓宜商宜居,但真正作為小型企業辦公的並不算多,與此同時高端居住租賃市場有限,也無法支撐商業公寓的租金和升值空間。在發展商看來,佛山以制造業為 主,三產比廣深莞滯後不少,商業公寓和寫字樓早已遍地都是,但產業轉型帶來的辦公需求增量,還要幾年後才能看得到。

  南海區將推的商業公寓項目,對後市無不擔憂。"現在過來看房的投資客心態變瞭,以前我們是不限購不限貸,現在住宅也是不限購不限貸,首付款還最低3成,利率 未來可以打折,投資客的熱情有點褪去瞭。"南海某鎮街一將推商業公寓營銷負責人告訴記者,"松限"、"松貸"對商業公寓來說絕非是好消息。

  事實上,在佛山一些產 業轉型重點佈局的新城片區,商業公寓一度被禁止,以防和寫字樓在招商方面產生沖突。2012年,南海區和佛山新城先後出臺規定,在新推的含有商業指標和純 商業地塊中,明確不允許建造商業性質的公寓。但南都記者調查也發現,不少房企依然在開發、銷售,或"打擦邊球"開發類似於商業公寓的小型辦公商業地產項 目,這項禁令並未真正得以落實。

  一項最新的統計顯示,2013年,佛山第三產業增加值占GDP比重達到36.1%,顯著落後於 廣深莞。其中,2013年廣州第三產業增加值占地區生產總值的比重為64.6%,深圳第三產業增加值占本市生產總值比重近56%,2012年東莞第三產業 增加值占GDP比重也達到瞭52.7%。

  "因此商業公寓也好,寫字樓也好,真正能夠讓第三產業、服務業的企業作為小型辦公用途,並不是立竿見影的,需要3-5年後再看。"徐偉釗分析稱。

  信號

  今年佛山商服用地

  在銷售前景並不明朗的情況下,商業公寓仍然大舉入市。在業界看來和商業地產供應量偏大有關。在佛山"限購"的3年時間中,佛山商辦用地的比例曾一度大幅增 加,雖然在2013年後政府開始有意識"剎車"減少商辦用地供應量,但對發展商來說,拿到這些地塊已經是"開弓已無回頭箭",開發商業公寓也是事出無奈。

  住宅"限購"期,商服用地大增

  在佛山"松限"前,南海區的商業公寓大肆攬客,吸金能力突 出。5月31日,金融高新區的純商業盤---萬科金色領域正式開盤,推出1座31、39、48、63平方米的公寓單位,總價低至37萬起。項目銷售對外透 露,到下午三四點為止,一天時間就已經賣出700套房源。但是,不少知情人士近日也透露,即使是這樣的地鐵附近的商業公寓項目,近期銷售也不如以往。

  而絕大多數的今年推出市場的商業 公寓項目,都是不帶租約發售。其中,龍光·水悅龍灣的商業公寓,雖然也是和酒店管理公司私享傢簽約,但交樓後隻需後者托管2年,其租金利潤業主和私享傢分 成,"這種方式比較靈活,酒店管理公司也降低瞭風險,業主處置這些物業也相對自由一些。"龍光地產有關人士介紹稱。

  三舊改造地塊也捆綁不少商業地產指標

  在禪城,"限購"以來湧現出瞭10多個商業公寓項目,在發展商看來和禪城區曾出臺的"9號文"息息相關。2012年,禪城區出臺《禪城區通過"三舊"改造進 一步促進產業提升發展的意見》(佛禪府〔2012〕9號),提出"三舊"改造能夠更多地向產業項目傾斜。因此,禪城區在隨後推出市場的很多"三舊"改造地 塊中,都捆綁瞭不少商業地產指標,用於發展產業項目。

  盡管佛山已經有意識減少瞭商服用地的供應量,但大批商業項目和商業比例較大的 綜合體項目已入市,這對房企而言,商業地產如何回本成為一個難題。"不是說所有企業都能學萬達的,大部分企業在商業地產開發上還是希望能夠快速回本,即使 是長久經營的商業中心,其商鋪也希望能夠散賣,而商業公寓因為可以針對資金較少的投資客,門檻低、受眾廣,所以很多企業還是樂此不疲地開發這種產品。"佛 山某知名大房企相關負責人表示。

  采寫、制表:南都記者 周曉南 路漫漫





  9 月以來,佛山市面上新推出的商業公寓為數不少。其中,南海就有鉅隆三星金融大廈、珠江科技數碼城、招商依雲曦城等近5個全新的商業公寓入市,禪城也有華南 金谷、龍光·水悅龍灣等項目新推商業公寓,以往此類產品比較稀缺的順德區,也有位於容桂的龍光尚街、北滘的美的新都匯等商業公寓入市,再加上加推新品的招 商依雲國際等項目,近一個月以來新入市的商業公寓項目合計有9個之多,而加上在售的,僅禪城、南海和順德三區,這樣的公寓項目起碼有17個之多。

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