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  "現在很多老人的退休收入隻有2000多元,算上吃飯、看病,隻能維持最低的生活水準。"孟曉蘇說。

  "倒按揭"後老人仍可出租房子

  以房養老,也被稱為"反向抵押貸款(保險)"或者"倒按揭"。是指老人將自己的產權房抵押出去,以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式,在老人去世後,銀行或保險公司收回住房使用權,這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。反向抵押保險養老是其中一種形式,操作者是保險公司。

  "三無"與失獨老人最適用

  孟曉蘇註意到:這些老年人都趕上瞭房改政策,名下的房子多在城市繁華區,一套市場價也能值個上百萬元或幾百萬元。

  如果參加反向抵押保險的老人過早離去,有繼承人要求繼承房產剩餘價值,怎麼辦呢?

  和直接賣掉不同,抵押之後的房產產權雖然不歸老人,但還由老人居住和使用,如果老人用於出租可以再賺一份租金,日後房屋升值老人可以分享。

  10年前,居住在上海浦東的七旬老人楊招娣,養育前夫留下的一子一女長大成人。丈夫離世後這雙子女卻合夥騙光瞭她存折上的錢,還拒絕贍養老人,老人將子女告上法庭。

  或將從一線城市推向外地

孟曉蘇以房養老是幫 有房的窮人

  市場化運作

  昨日,來自鏈傢地產的二手房數據顯示,牡丹園地區老房的二手房單價5.1萬元到6萬元之間,就算取中間值5.5萬元,這老兩口60平方米的房子也隻能賣到330萬元。

  如果一位老人在領取瞭一兩年的"以房養老"資金就乘鶴西去,子女或者其法定繼承人可以將老人已經領走的錢、投保成本和利息還給保險公司,然後繼承這套房產;即使老人已經領取瞭多年,其繼承人也可以享受優先回購權。

  面對社會上此起彼伏的質疑,原幸福人壽董事長、現任監事會主席孟曉蘇,還原瞭最真實的"反向抵押以房養老"。

  "這種保險產品是一種制度性互助。不管老人活多長時間,倒按揭的保險都將負責到底。"對於二者相較多出來的100多萬元,孟曉蘇解釋道,在保險業中有根據"大數法則"進行計算的要求,長壽老人本來就是大數法則所覆蓋的人群。隻要能在大數計算上取得均衡,保險公司不會計較在一兩套老人住房上的得失。當然,除此之外,還有一個因素,那就是如果現在賣掉房子獲得330萬元,這筆錢(雖然越花越少)過二十年能獲得一大筆利息。

內容來自sina新聞

  這樣的"反向抵押以房養農地變建地老保險產品",會不會止步於一線城市呢?

  2012年北京市戶籍人口平均壽命為81.12歲,而60歲以上老人平均剩餘壽命要高於戶籍平均壽命。這老兩口也許能拿到16年到20年甚至更長時間的倒按揭現金,而且隨著房產增值,老人能拿到的錢會水漲船高。也就是說,假定老夫婦未來能生存20年,則能拿到的錢最少是480萬元,房屋增值後就能拿得更多。而且活多久就給付多久,領錢的時限和老人的生存時間同長,直至老夫婦中的最後一人辭世。

  "很多人都在批評反向抵押保險的以房貸二胎整合利率多少免費諮詢試算房養老,但這也許是因為他們沒看懂什麼是反向抵押保險。"在送離記者、電梯門緩緩關上時,孟曉蘇再次重復瞭這句話。

  制度性互助

  "在某些城市都有一群特殊的老人群體。他們是失獨老人和無子女或空巢老人。他們每人每月退休金隻是2000元上下,難以維持日常的生活。"自從重啟"反向抵押以房養老"之後,孟曉蘇就在一線城市奔波,這樣的場景無數次出現在他面前。

  而發生於十多年前的房改使得這些傢庭至少擁有一套房。這些業主坐擁數百萬元的房產,每個月可支配收入卻隻有幾千元,是事實上的"住房富人、貨幣窮人"。

  "這些城市中的失獨和無子女老人,是反向抵押養老保險產品的最適合的推廣對象。"孟曉蘇說,失獨老人、無子女老人或"三無老人",即無贍養人員、無生活來源、無勞動能力卻有房產的"三無"老人,不可能靠賣房或者出租房屋來維持生計。如果將房屋反向抵押給推行反向抵押保險的保險公司,他們每個月能領到幾千元或幾萬元的給付金;一直領到老人故去。

  這方面的市場到底有多大?一份內部數據顯示,當前中國2億老人中,大約有10%是無子女或者無人贍養老人,有1%即200萬人是失獨老人。

  "反向抵押以房養老"大力倡導者、中國房地產開發集團理事長孟曉蘇在接受本報記者專訪之後,重新走進辦公室,那裡正有一個會議在等著他--來自資本界、房地產業和保險業的知名智囊,正在討論"反向抵押保險以房養老"最終落地方案。

  "在現在的試點設計中,子女或者其他法定繼承人,會享有房屋的優先回購權。"孟曉蘇說,實行反向抵押保險的保險機構會用完全市場化的方式運作這些資產。

  去年11月"反向抵押養老保險"風聲漸盛。住在朝陽區牡丹園的一對老夫妻找上瞭幸福人壽的門。這對老夫妻有一套兩居的老公房,老兩口剛退休不久,月收入隻有4000元左右。要不是依靠子女贍養,每個月連看病的錢都不夠。

  如果房屋面臨拆遷,老人尚在或者有子女可繼承房產,其拆遷補償款或者拆遷所得房屋利潤,仍由老人獲取。除此之外,"反向抵押以房養老"也和其他保險一樣設置猶豫期,如果老人覺得不好,隨時可以退出。

  選擇性試點

  "按照您現有的房產進行倒按揭,每月的按揭款能夠拿到將近2萬元,一年是將近24萬元。"幸福人壽反向抵押保險試點組人員接待瞭他們,並且算瞭一筆細賬。

  記者瞭解到,目前北京、上海相關政府部門負責人都和孟曉蘇直接商討過相關的問題,相對穩定的住房反向抵押養老保險試點項目,已經面向失獨老人與其他社區老人開始瞭報名征集工作。

  選擇在這些一線城市推廣試點,是因為一個老人的故事觸動瞭孟曉蘇。

  今年一季度,國內有望進行"以房養老"試點,首批"反向抵押保險以房養老"產品或將面世。據瞭解,以幸福人壽為代表的一批頗有實力的保險公司將開始推廣這種反向抵押保險產品。目前,"反向抵押以房養老"方案已經基本就緒,正準備在北京、上海等城市的部分老年傢庭試點推廣。

  慶幸的是,楊招娣老人在浦東有一室一廳的套房,根據計算倒按揭之後,每個月大約能領取到1萬元左右的給付金。如果有瞭反向抵押保險,楊招娣老人不僅自己衣食無憂,而且還會有錢資助這雙子女。

  調查數據顯示,北京和上海很多老人贊成"反向抵押以房養老"。其中無子女的老人願望最為強烈,多子女老人次之,獨生子女的老人願望最低。

  按照目前已經初步定型的方案,"反向抵押以房養老保險"將先從房價較高的北京、上海等一線城市試點,逐步推廣至全國。而目的就讓這些老人"從中產變成富翁",從此衣食無憂。當然需要引導他們形成新的消費觀念,將這些錢用於改善生活,包括看病、旅遊和保健。

  "倒按揭讓老人下半輩子都能活得富裕而有尊嚴。願意資助子女的老人可以拿現錢資助,不必要等老人辭世後再來分房產。"孟曉蘇說。

  而對於保險公司來說,之所以在高房價地區、用高潛質房屋進行試點,也是降低試點風險的考慮。孟曉蘇說,隻有一線城市相對穩定的房價,才能讓參與試點的保險公司打消疑慮。

  保監會主席項俊波在1月份的全國保險監管工作會議上稱,今年我國繼續鼓勵保險公司參與養老業服務,重點之一是開展老年人住房反向抵押養老保險試點。不過上周,成都"以房養老第一人"對媒體稱生活質量不如從前,自己很後悔。兩條看似矛盾的消息不禁讓人發問:以房養老到底是好是壞呢?

  "我國城鎮化率現在實際上隻有35%,而城鎮棚戶區中還住著4000萬戶待拆遷改造的傢庭。隨著城鎮化的發展,'以房養老'會從試點城市推廣到其他城市;如果農村土地流轉政策明確,這種模式也可以推廣到農村,沒有城市退休金和養老金的農村老人,一樣可以通過抵押農宅或宅基地來過上更好的日子。"孟曉蘇說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-03-06/10472635092.shtml
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