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內容來自sina新聞

玉山二胎房貸新華網評限地價競房價應成為主導模式

  今後,北京商品房將增添一種全新的土地出讓方式,即地價是事先限定好的,然後設定一個將來銷售的最高房價,開發商在此基礎上,誰報的價格越低最終誰就拿地。8月4日,北京首個"限地價房屋貸款率利最低銀行一覽表競房價"的地塊--門頭溝區永定鎮東辛坪村項目掛牌上市。(8月5日《新京報》)

  在北京之前,去年10月深圳首宗"限地價競房價" 地塊就已經出讓,隨後,許多地方在"限房價競地價"、"限地價競房價"、限定配建保障性住房建設面積、綜合評標制等方面進行探索。顯然,這種"限地價競房價"的探索有兩大利好:一方面利於控制地價,另一方面有利於調控房價。

  更重要的意義在於,"限地價競房價"改變瞭各地慣用的"價高者得"的土地出讓方式,改革和完善瞭土地"招拍掛"出讓制度,有望改變地方政府對土地財政的依賴。可以說,中國房價要想回歸到合理水平,除瞭貨幣、稅收政策之外,就是改革土地出讓方式。中國房價、地價之所以高得讓人恐懼,原因之一就在於"價高者得"的土地出讓方式這幾年處於主導地位,直接拉高瞭地價、房價。全國土地出讓金總額連年刷新紀錄,就在於地方政府喜歡以"價高者得"的方式出讓土地。現在,"限地價競房價"的出讓方式有望成為房價下行的推手。

  所謂"限地價競房價",就是說把政府的土地收益固定,房價則是越低越好,以最大的限度讓利於民。在這種新方式下,政府限定死瞭較低的地價,可以完全將地價控制在合理區間。而房價則是在出讓過程中,越競爭越低,可達到抑制房價過快上漲的目的。筆者認為,"限地價競房價"理應取代"價高者得",成為土地出讓的主導模式,作為土地出讓改革的主流方向。因為,這種出讓模式一旦主導土地市場,可改變住房供應結構,增加大量低價商品房供應,讓低價商品房成為樓市主導產品,切實減輕購房者負擔,同時,也能減輕政府保障房建設負擔。

  值得註意的是,"限地價競房價"幾年前就提出來瞭,但參與試點的城市其實並不多,有的城市即便參與試點,也僅僅是拿出一兩塊地進行試點,不見大范圍試點和推廣。其實,"限地價競房價"試點不需要謹小慎微,完全可以大膽擴大試點范圍,拿出更多地塊來試點。"限地價競房價"試點之所以謹小慎微,一方面是因為處於摸索階段,可以理解。但另一方面,這種土地出讓方式影響瞭地方政府土地收益,所以地方政府不太積極,因為我國的財稅體制改革還不到位,地方政府對土地財政依賴很大,地方政府顯然不會自己去減少自己土地收入。

  推行"限地價競房價"還面臨三大挑戰:一是土地財政;二是建築質量;三是事先限定好的地價和將來的最高限價是否合理。尤其是,當開發商因為競房價而壓低利潤後,就會千方百計節省建設成本,存在質量隱憂。盡管監管者表示,無論是哪種類型的住房,都必須執行同樣的質量規范標準,建設等部門也會按照商品房同樣的要求和標準進行監督和驗收,但保障房質量問題頻出,讓人對"限地價競房價"產生的低價房的質量有擔心。

  筆者認為,要盡快重新確定土地出讓方式,把"限地價競房價"作為主導模式,並降低"價高者得"這種土地出讓方式的比例,讓"限地價競房價"成為調控房價的一柄利劍。而要想讓"限地價競房價"成為主導模式,不能憑著地方政府的一時熱情,需要制度化、規范化、長期化。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/2013-05-19/08562197583.shtml
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