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陳開朝公積金版住房銀行能否破繭而出
2014年6月，國開行版住房銀行獲批。相比之下，此前住建部設想將公積金機制改革成住房銀行的消息開始沉寂。不管怎樣，越來越多人認為，公積金制度本身是有必要改革瞭。因為現有公積金制度正遠離推動居者有高雄橋頭農地貸款其屋的最初理想。我國現有公積金制度弊端顯現，進入非良性運營循環下行通道，改革已勢在必行。
怎麼改？有人建議放開公積金投資領域限制，允許投資資本市場，以獲取更高收益。這明顯是頭痛醫腳，而且是采用高風險的化療。如果公積金被允許投資資本市場，在賺瞭跟我無關、虧瞭就沒有瞭的預期下，或引致整個制度破產。
另 外一個設想是，有傳言住建部曾考慮將公積金部門改革成政策性住房銀行，但基於多重考量，後來選國開行組建住房銀行，這事就不瞭瞭之。淡水二胎我認為這個設想具有一 定建設性，隻是按政策性住房銀行模式去組建並不可行。首先，全新組建一套專業班子的運作成本太高。其次，除瞭強制繳納的公積金，如何吸引人們來存儲？再 者，以公積金為資本的政策性住房銀行投資領域會同樣嚴格受限，因此投資增效依然困難。
任何改革都應在盯死本質目的的前提下，靈活創新形式。
至於公積金的本質，我認為有三個：其一，每個人都有購房/租房需求，公積金制度其實就是為這種需求提前儲蓄；其二，公積金制度實際上是暫無購房需求的人借錢給即將買房的人，具有互助性質；其三，公積金貸款利率顯著低於商貸利率，大大降低按揭壓力。
公積金改革就應緊緊圍繞上述三個本質目的，進行靈活的形式創新。改革所要達到的目的包括：第一，讓繳納的人願意將錢留下來，並讓不相關的人/機構願意將錢存進來；第二，公積金可交首付、也可自由支取，不買房可免繳；第三，運營無成本化。
具 體模式是成為不盈利的眾籌互助住房銀行(以下簡稱"銀行")，其核心運營形式：1)資金來源分強制繳納和自願存款兩部分。強制繳納部分，公司端強制繳納， 個人端買房的人強制繳納，不買房或即使買房也不打算公積金貸款的人，可免繳。自願存款部分，是指個人和機構可自願存錢。2)"銀行"本身不盈利。僅充當眾 籌和貸款中介平臺，所有收益全部返回給存"銀行"的人/機構。3)財政補貼讓"銀行"運營無成本化。4)專款專用，主要發展兩類業務：一是公積金貸款業 務；二是公租房運營。
該模式有諸多好處：國傢層面，推動瞭更多人居者有其屋。代價是要用財政補貼"銀行"運營，但由於業務板塊簡單，不需要 配備很多人員和很大場地，隻需在原有規模上小幅擴張即可，財政支出很小。個人層面，存款的人資金回報可觀，收益率會遠高於銀行存款利率，由於穩定無風險， 客觀激勵瞭個人不提取公積金，同時吸引個人/機構將錢存進來；有公積金貸款需求的人，公積金可抵首付，降低瞭購房門檻，由於能貸到足夠資金，按揭顯著降 低。
當然，上述模式仍有一些問題需要被解決：1)如果公積金存款不足或過剩怎麼辦？這可通過對強制繳納和自願存款實行差別化利率予以解決。 自願存款部分存款利率可雙向調整：餘額不足時，適當調高；過剩時，適度下調。公積金貸款方面，也應按"貢獻額度"和"非貢獻額度"實行差別利率。"貢獻額 度"按存入"銀行"的錢乘以存續時間計算。這將激勵更多人將錢留在或存入"銀行"，也提高瞭收益率。
2)如何有效控制風險？由於人員有限，公積金住房銀行不可能去做翔實的盡職調查。所以公積金住房銀行最好與商業銀行一同提供組合貸，讓商業銀行去做盡職調查。另外還需國傢立法規定，如果個人按揭違約，公積金住房銀行較商業銀行具有優先清償權。
3)如果隻有租房需求怎麼辦？個人認為，繳納公積金或存公積金住房銀行超過一定貢獻的人，不管其收入如何，隻要其在工作所在城市沒有住房，公積金住房銀行承包的公租房可優先提供給他們，以回報他們，也可激勵更多人將錢存進來。
4)有瞭國開行版住房銀行後，還有公積金版住房銀行存在的必要嗎？兩類住房銀行其實是互補的：前者是專註開發端的住房銀行，旨在推動保障房建設；後者是專註需求端的住房銀行，旨在降低購房門檻和成本。隻有兩類住房銀行同時發力，才能構建出完整的住房銀行體系。
(作者為中國房產信息集團研究員)
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-08-08/15402856756.shtml
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