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內容來自sina新聞
北京土地市場提前收官 房企暗戰京南板塊
??在北京市土地出讓金或將突破2000億元大關之論甚囂塵上之際，一宗豐臺區“巨無霸”地塊的入市再次將北京的土地市場推向高潮。年內，北京市僅剩餘一宗零售商業用地待售，其他掛牌土地將全部於2015年開始交易。至此，北京土地市場提前收官。
??截至12月4日，北京今年年內通過招拍掛方式成交土地140宗，土地出讓金總額達到1911.4億元，而此前北京土地市場年度最高土地出讓收入是2013年的1821.81億元。
??在土地總成交額、住宅成交額均創新高的同時，北京的居住類用地價格也在大幅上漲。2014年北京居住類用地平均樓面價高達15729元/平方米，比2013年的11104元/平方米上漲瞭41.7%。
??值得註意的是，截至12月第一周，北京市土地整理儲備中心公佈的6宗招拍掛信息顯示，明年1月至少將完成150億元以上的土地出讓。
??“最後一個月放緩瞭供應節奏，今年年內待售的隻有1宗土地，預計2014年全年北京土地成交額在1920億元左右。而從2014年土地市場看， 住宅類土地供應出現瞭減少，相比2013年減少瞭460萬平方米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現供不應求，而持續運行高位的土地價格也將會影 響未來房源入市的價格。”中原地產首席分析師張大偉分析認為。
??對於今年北京土地市場如此高企的土地出讓總金額，國土資源部、北京市國土資源局的相關負責人在接受中國房地產報記者采訪時均未予以正面回應。
民間二胎 民間二胎房貸風險??“巨無霸”地塊上市
??12月3日，北京市土地整理儲備中心的掛牌公告顯示豐臺區花鄉白盆窯村地塊將於12月23日接受競拍報價，掛牌文件顯示該地塊起始價為70.7億元，規劃建築面積將近42萬平方米。
??掛牌文件顯示，北京市豐臺區花鄉白盆窯村地塊信息，該地塊建築控制規模41萬平方米，用地性質為R2二類居住用地、A33基礎教育用地，底價 70.7億元，樓面價為16885元/平方米。地塊在配建122600平方米自住型商品住房（限價29000元/平方米）的同時還至少有16.33萬平方 米的限價商品房(價格17000元/平方米）。
??“該地塊70%左右將建設限價房和自住型商品房，剩餘的30%才是開發商建設商品房和商業的面積。”一位北京市屬房地產企業投資負責人對中國房地產報記者表示，白盆窯村地塊不但刷新瞭北京市最高土地出讓總價，同時也刷新瞭北京自住型商品房限價金額。但如此規巨無霸地塊，扣除限價房和自住型商品房面積後，僅僅剩餘13.3萬平方米。
??對此亞豪機構市場總監郭毅表示，豐臺區花鄉白盆窯地塊雖然起始樓面地價並不高，但背負著大量配建保障房和自住型商品房的負擔，想要高溢價成交面 臨諸多難題。“首先，該地塊總價過高，當前起始價格已經高達70.7億元，在北京經歷瞭長達一年時間的銷售冷清，各大房企庫存高企的背景下，有實力斥巨資 拿地的開發企業屈指可數。其次，該地塊住宅部分以限價房和自住型商品房為主，且政府規定的限定售價均在同類產品中位於偏高水平，在當前自住型商品房普遍出 現大量棄選、成交周期拉長的問題時，定價偏高將影響到項目的周轉率，資金成本也是一般企業難以背負的。第三，扣除保障房和自住型商品房後，剩餘體量過小， 僅13.3萬平方米，還包括40年、50年產權的商辦用地和教育用地，地塊的開發成本大幅提升之餘，可供銷售、快速變現的產品相對有限。”
??但據上述房地產企業投資負責人透露，恒大、中鐵建都對該地塊表現出濃厚興趣。“拿地首先還是拿‘區域’，畢竟這塊地在四環附近，前幾年北京市四 環、五環周邊的地價現在看都已經翻番瞭。而且豐臺京南板塊未來發展潛力比較大，先期進入的中海地產已經開發瞭一系列高端住宅，以後多傢房企進入產生集合效 應，未來這一區域很可能成為市場‘新貴’。”
??明年供應高峰隱現
??就在北京土地市場以土地出讓總金額創紀錄、居住類用地價格上漲超四成提前收官之際，明年1月土地市場的熱度也已經提前顯現。
??截至目前，從北京市土地整理儲備中心公佈的信息來看，明年1月北京土地市場至少將完成6宗地塊的出讓，合計土地出讓底價高達151.25億元。
??相關知情人士向中國房地產報記者透露，實際上，北京市方面為瞭防止外界對今年土地出讓金不斷刷新歷史紀錄產生過高關註，已經有意識地放緩瞭2014年年末的土地出讓節奏。而在2015年1月，北京土地市場勢必迎來一輪土地出讓高峰。
??實際上，除豐臺區花鄉白盆窯村“巨無霸”地塊外，近期豐臺區還集中供應瞭多宗地塊，分別是豐臺區樊傢村危改項目3號、亞林西居住區一期的兩幅地 塊，總土地面積是19.73萬平方米。其中，北京市豐臺區亞林西居住區一期有兩幅住宅用地，合計起始價為58.1億元，均位於豐臺區玉泉營環島東北側。兩 宗地塊均要求配建限價商品住房，房屋銷售限價為21000元/平方米。
??郭毅表示，“豐臺西南四環、五環周邊在中關村豐臺園的產業驅動下，中高端住宅成交狀況較為平穩，特別是此前該板塊內以老舊社區為主，符合新興高知階層居住需求的住宅產品較為匱乏，加之整體京西區域， 住宅供應主要集中在西南五環至六環，而四環沿線近年來鮮少新項目入市，商品房供給的長期空窗令老項目去化周期縮短，吸引瞭眾多房企關註京西南板塊。”
??“現在來看北京市的西南區域將是明年年初的土地出讓熱點區域。京西南板塊，尤其是豐臺區西南四五環附近還將有多宗地塊集中出讓。這一區域會像2013年、2014年的孫河、東壩板塊一樣，成為新的拿地熱點區域。”前述接受本報記者采訪的房地產企業投資負責人表示。
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-15/07575950045767627747848.shtml
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