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??婁麗麗認為,從銀行業自身來看,此次降息同時也在推進利率市場化,商業銀行應該積極應對。一是大力拓展投資銀行、資產管理、托管等輕資產業務,增加中間業務收入;二是積極發展中小企業金融業務和消費金融業務,拓展利差收入;三是積極推進多元化經營,通過交叉銷售,提高綜合性收益。

??“此次降息後,銀行存款利率浮動區間進一步擴大至1.3倍,銀行自主定價權更大,各銀行之間利率差異將進一步拉大,尤其是中長期存款利率。”銀率網分析師提醒,以後辦定期存款也要像買理財產品一樣,貨比三傢。尤其是大部分資金都做定期存款的中老年人,若資金量較大,利率差異影響更大,要多關註各銀行存款利率變化。

??對於普通市民來說,央行此次降息會帶來哪些變化,或者受到什麼影響?在市內金融機構人士看來,最直接感受可能來自4大方面。

??昨日央行宣佈,自2015年3月1日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至5.35%,一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.5%。同時,結合推進利率市場化改革,將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率1.2倍調整為1.3倍,其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。

??貸款利息和月供減少

??此次降息以後,上述貸款成本減輕。5年期貸款基準利率降至5.90%以後,月供變為3553.37元。若整個貸款期限內利率不變,利息總額352808.79元。也就土融屏東內埔土融是說,利息節約17325.02元,月供減少72.19元。

??恒豐銀行存款利率上浮到頂

??據瞭解,這是央行去年11月22日降息以來半年內第二次降息。業內提醒,上次降息像是初戀,市場自然激情滿滿。本次降息則是早在各方預期中,影響與效果與上次不可同日而語,須提防下周一大盤沖高回落。

??恒豐銀行戰略與創新部總經理婁麗麗表示,此次降息利於金融市場收益率下降,有利於帶動整體社會融資成本下降,對經濟有一定推動作用。同時,名義利率降低,有利於中國股票市場繼續向好的方向發展。

??下周一大盤有可能沖高回落

??市內金融機構人士算瞭一筆賬:以貸款50萬元、貸款期限20年、等額本息還款為例,此次降息以後,5年期以上貸款基準利率6.15%,月供3625.56元。若整個貸款期限內利率不變,利息總額370133.81元。

??央行此次將存款利率浮動區間擴大以後,已有商業銀行迅速作出反應。12傢全國性股份制商業銀行之一的恒豐銀行宣佈,即日起決定將所有期限存款利率在央行基準利率的基礎上均上浮30%。

??央行表示,此次利率調整並不代表穩健貨幣政策取向發生變化。當前我國經濟發展進入新常態,發展條件和發展環境都在變化,核心是經濟發展方式和經濟結構改變。下一步將繼續實施穩健貨幣政策,更加註重松緊適度,綜合運用多種貨幣政策工具,適時適度預調微調,為經濟結構調整和轉型升級營造中性適度的貨幣金融環境,促進經濟科學發展、可持續發展。

??上述人士認為,2015年銀行理財產品轉型將加速,投資者也可關註銀行發售的凈值型開放式產品以及結構性理財產品。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-03-02/08315977958178179313224.shtml

??重慶晚報記者從市內多傢商業銀行、品牌樓盤售樓部瞭解到,當前個人首套房貸利率以基準利率為主,不再像以前那樣不同程度上浮。

??半年時間內央行第二次降息

??對於喜歡銀行理財產品、國債產品等收益相對固定的產品的市民來說,可能未來公司信貸五千萬缺錢急用哪裡借錢一段時間會感受到收益變化。

??存款利息或略有減少

??存款和貸款都降息,貸款壓力減輕同時,存款收益也略有影響。在市內金融機構人士看來,雖然央行此次采取的是對稱降息,但是由於將存款利率幅度區間上限由存款基準利率1.2倍調整為1.3倍,若一些金融機構將存款利率上浮到頂,存款利率降息幅度隻是略有下降。

??上述人士舉例說,以一年期整存整取為例,此次降息前基準利率為2.75%,上浮20%以後為3.30%。此次降息以後基準利率為2.50%,上浮30%以後為3.25%。由此可知,現在10萬元存一年,可能隻比降息前少50元。

??恒豐銀行戰略與創新部總經理婁麗麗也認為,直接來看,我國央行降低存款基準利率25個基點(bp)至2.50%,但存款上浮區間從1.2倍擴大至1.3倍,存款利率上限從原來的3.3%降至3.25%,僅下降5個基點,對一般儲蓄存款影響不大。

內容來自sina新聞

??理財產品國債收益或下降

央行半年時間內第二次降息 普通居民有4大變化

??銀率網分析師認為,2015年貨幣政策或保持相對寬松,銀行理財產品收益走勢仍將是下行趨勢,應盡量選擇中長期高收益產品,降低再投資風險。

??上次降息像初戀

??在市內銀行理財專傢看來,一方面,央行此次降息以後,由於市場資金利率下降,一些銀行今後新發行的理財產品收益率可能有所降低。另一方面,今年發行的儲蓄國債、憑證式國債等,收益率可能也會較去年上半年發行的同類產品有所降低。

??重慶晚報記者瞭解到,部分商業銀行在此次降息以前發行的一些理財產品,未來幾天仍會繼續銷售,投資者還可以趕上此次降息前的理財末班車。以某股份制銀行2月26日至3月5日期間銷售的一款理財產品為例,投資期限162天,投資門檻5萬元,預期年化收益率最高5.7%。

??可增加權益類資產配置

??銀率網分析師認為,央行此次降息進一步利好股市。2015年股市或將繼續保持牛市格局,從投資者大類資產配置來看,有投資經驗或具備一定風險承受能力的投資者,2015年應增加權益類資產的配置,提高資產收益。

??這次股市不激動?

??本次降息帶給普通居民4大變化

??恒豐銀行表示,該行存款利率調整後情況為:一年期存款基準利率上浮30%後執行3.25%,三年期存款基準利率上浮30%後執行4.875%,活期存款基準利率上浮30%後執行0.455%。

??貸款基準利率下降以後,對按揭購房一族來說是個利好———貸款壓力可以減輕。

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  用"實力"哄騙供貨商

  "我們現在是先頭部隊,香港總公司馬上搬過來,到時候還要買更多,生意都給你做。"黃某說,他們這句話屢試不爽。

  "空空的辦公樓哪裡騙得到人?我們花瞭15萬元來裝修。"黃某說。實際他們隻付瞭3萬元,餘款也是約定7月6日付清。

 用最少的錢騙最多的物

  黃某一夥將7月6日定為騙完錢財閃人的最後期限,他們行騙的時間隻有2個月。黃某稱,他用一張"林某勤"的身份證,找到一傢中介,花1500元便代辦下工商營業執照(註冊資本100萬元),還有稅務登記證號、機構代碼、公司開票銀行等。一傢名為"武漢庭輝電器有限公司"的皮包公司就"開張"瞭。

  3000平方米的辦公樓,20多個員工在緊張忙碌,總經理的辦公室裝修得富麗堂皇,一張辦公桌就要一萬多元,看似一傢有實力的公司,其實卻是三名騙子設下的局。這三個騙子包裝瞭個"皮包公司",騙走武漢市江夏區38傢企業270萬元財物,而這一切都發生在短短一個月內。

  江夏警方偵查18天,於7月26日在廣東清遠市抓獲兩名嫌疑人。昨日,本報記者經警方特許走進江夏看守所對話犯罪嫌疑人黃某,他說:"公司裡的辦公用品、甚至連擺放的花卉都是騙來的。"

  他們看中工業園裡一棟3層的辦公樓,3000平方米,房東開價每月4.38萬元,一年租金就要52.56萬元。他們稱,"我們長期租,5年一簽"。最終房東答應先付2萬元定金,餘款在今年7月6日前支付,還特意關照7月5日前算裝修期,不算租金。

  窗簾1.3萬元,他們隻付瞭500元定金;10臺電腦,3臺打印機、傳真機,3臺筆記本電腦,3部iPad一分錢沒給;5859元的辦公文具也是免費先用上;純凈水不花錢先喝上......他們還巧舌如簧,說動一傢花店老板,"租"來發財樹、富貴樹、綠蘿等品種,每季度租金9000元,花店老板每周上門維護保養花卉。實際上,他們並沒付租金。

  7月6日,房租等各種還款大限來臨。當天,黃某對員工說,廠裡大型設備還沒運到,天又熱,大傢先回去休息,並給每人發瞭500元。

  他們發動工作人員與江夏區生產這些原料的企業聯系,讓老板帶樣品來公司洽談。楊曉飛說,一般騙子公司最怕人找到辦公地址,但這夥人反其道行之,邀請他們來看自己的"實力"。

新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-08-06/07124348717.shtml

  6月初,招聘的26個本地員工到位後,黃某3人的"皮包公司"開張瞭。

  辦案的鄭店派出所副所長楊曉飛說:"接下來他們'買'東西就幾乎不花錢瞭。"

  黃某今年43歲苗栗南庄土地貸款,廣東省清遠市人,是個詐騙老手。今年4月底,他和同鄉潘某、何某乘大巴來到武漢,懷揣著3人湊的近10萬元,準備大幹一場。"我們一下車,就到處找廠房,最後選定江夏鄭店街黃金工業園,因為這裡夠新夠靚。"黃某說。

  從一傢傢具公司購進15萬元的傢具,黃某隻預付瞭1萬元,拿到的都是胡桃木傢具和真皮沙發等高檔貨,僅他的總經理辦公桌就要1萬多元。

  黃某對外稱公司是經營電器的,需要大量銅芯電線、銅雙頭螺栓、ABS塑料顆粒和鈦白粉等生產原料,而這些都是電器企業需要的,騙來好脫手。

  行騙前先定下逃跑日期

  "門口前臺有文員熱情接待,廠房裡有20個工人在忙碌,辦公室豪華氣派,別人會覺得我們很有實力,就放松警惕。"黃某說。有些供貨商信瞭他們,又圖第一次"合作"留個好印象,就願意不拿定金先供貨。

  有的公司不相信,他們會簽轉賬支票或現金支票,但兌付時間會拖到7月6日之後。"目的就是穩住他們,忽悠他們先把貨拉到我們公司倉庫,就騙成瞭。"黃某說。

  楊曉飛介紹,貨到他們倉庫2個小時後,就會被立馬轉運至廣州。倉庫由專人保管,員工不得接近,甚至連下班後想回廠裡都不行。曾有個工人下班後想回廠裡拿飯盒也沒讓進,還是有人拿出來給他。

一個月騙270萬元 皮包公司辦公室的花都是騙來的

  當天下午,3人將所有傢電傢具裝車,神不知鬼不覺地跑瞭。

  38傢企業被騙270萬元財物

  直到7月8日,有人上門討債,才發現人去樓空。

  接下來幾天,報案人快踏破鄭店派出所的門檻。該所不得不在門口設專人接待受騙人報案。經統計,共有38傢企業被該團夥騙瞭270萬元財物。"我做瞭幾十年生意,還沒遇見過這種騙子,我幾萬的貨,他花那麼大的血本來騙。"一個受害人感嘆。後來才知道所見的那些巨大的廠房、富麗堂皇的裝潢和傢具,都是騙子騙來的。

  江夏區警方對此案高度重視,指揮多警種全力偵查。7月26日,江夏警方在廣東省清遠市抓獲犯罪嫌疑人黃某和何某。他們都在傢裡,並未出逃,另一名嫌疑人正在全力追捕中。

  據警方介紹,黃某一夥2006年在蘇州用同樣手法騙瞭300多萬,2011年在南京騙瞭200多萬。黃某落網後說:"行騙都是用的假名,從沒想過會被抓,但這次真的是認栽瞭。"



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  2014年,樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動,尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進等,都將會給房地產(行情 專區)業車貸增貸帶來更多的未知數。這也意味著明年的房地產市場將面對更為復雜的博弈。

  如果說調控加碼、房價走高是2013年樓市主旋律,那麼,多重影響因素共存的2014年的房地產市場將走向何方?人們拭目以待。

  在12月24日舉行的全國住房城鄉建設工作會議上,住建部部長薑偉新表示,2014年的房地產調控政策將持續,並且註重調控的針對性、連續性和穩定性。同時,要繼續做好房地產市場監管,堅持開展房地產市場形勢分析,研究房地產市場調控的長遠機制。

  從近期一系列動作來看,中央堅持調控整體平穩、推進全面深化改革的思路非常明確。不過,如何落實宏觀調控,還要看相關部門和地方的具體措施。尤其是在前幾年土地市場讓"土地財政"賺得盆滿缽滿的情況下,地方政府成為樓市調控核心所在。長遠來看,隨著我國探索建立城鄉統一的建設用地市場,縮小征地范圍,未來地方政府的賣地收入有可能會出現下降。另外,地方債務的擴張加大瞭政府和業界對地方債務風險的擔憂。同時,銀行(行情 專區)業已對房地產市場的調整風險有所警覺。中投證券的一份研究報告認為,因房貸收益不高,加上主要城市房價漲幅遠高於當地經濟增幅,從2013年10月起,32個城市中已有17個城市的商業銀行暫停瞭房貸;另外,有商業銀行拉長房貸放款周期,首套和改善型住房房貸利率也明顯提高。

  近些年,隨著房地產市場調整特別是溫州、鄂爾多斯(行情 股吧 買賣點)等地房地產泡沫破裂,這些地區的銀行在發放房貸時極為謹慎,房貸作為優質資產的角色和地位被相對弱化,許多銀行積極調整信貸結構,降低貸款在房地產業的集中度。這也意味著,2014年房地產市場將面對更為復雜的博弈。

  "一線城市土地市場看漲預期最為強烈。在國際化大都市建設、土地稀缺性凸顯等情況下,房企加快入市步伐,都想占有一席之地。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為,房企願意砸錢,表明看好此類市場。而房企踴躍拿地,既是為瞭提前鎖定地價,防范2014年地價上漲風險,也是為瞭彰顯企業實力,表明擴張姿態,因為房企在一線城市擁有的市場份額的大小,直接與房企的戰略實力掛鉤。

  2014年,樓市調控政策會在很大程度上影響房價變動,尤其是不動產登記、房產稅如何實施以及對農村土地入市的推進,都將給這個敏感行業帶來更多的未知數。據瞭解,11月30日,北京首個自住商品房項目正式接受搖號報名,2000套住房引來14.8萬戶傢庭申購,74∶1的高比例背後凸顯龐大的剛性需求。明年,北京將共推5萬套自住型商品房,如果引導到位,將極大地緩解剛需人群的住房需求。但同時,這5萬套住房將占到普通商品房市場的50%,而在剩餘的住宅用地計劃供應量上,有25%是保障房用地,最後將使得真正的商品房用地隻占25%的土地量。不少專傢擔憂,如果地方政府沒有一個良好、成熟的控制機制,將可能造成明年普通商品房市場競爭趨於白熱化,房價控制也很難有成效。

  臨近年終,各地土地銷售數據陸續出爐。從今年多地層出不窮的"地王"現象來看,土地市場延續著火熱態勢。根據克而瑞研究中心發佈的統計數據,重點城市前11個月土地出讓金總計為16029億元,同比增長67%;前11個月土地成交金額超過500億元的城市達到10個。

  自今年3月份"國五條"出臺之後,37個省市相繼公佈瞭實施細則。今年前三季度過後,市場似乎看到年初各地下達的"房地產保證令"很難有效兌付。9月25日,國土資源部召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人研究四季度土地市場調控措施,強調對供需緊張的一線城市要進一步加大住宅用地供應,平抑地價,務必做到年內不再出"地王"。到10月份,京滬深穗四大一線城市又不斷加碼調控力度,在二手房首付比例、購房資質等方面全面收緊。雖然各地政府也都以各種方式積極回應,但從效果來看,調控政策並沒有澆滅樓市熱火。進入12月份,房企拿地金額出現瞭上漲態勢,這與房企今年銷售回款到位有直接關系。同時,房企對明年的剛需釋放充滿信心,土地制度改革、2013年市場較好的消化水平、房企回歸一線城市的聲音等,都使得房企積極儲備土地為明年投資建設做好準備。此外,許多成交土地位於郊區,且與保障房市場、概念板塊(自貿區、前海等)、郊區商辦綜合(行情 專區)體開發等掛鉤,體現出一線城市新型城鎮化的新格局。從全年數據來看,截至12月22日,標桿房企年內拿地金額已突破3077.8億元,預計全年將超過3100億元。與前一年的1558億元相比,數據實屬驚人。有專傢認為,目前大部分"地王"地塊的樓面價已超過區域內在售房價,這也預示著明年房價很難回落。

內容來自sina新聞

房價繼續呈走高態勢 明年樓市將進入復雜博弈期

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另外還有一個工作上亮點就是在國際經濟外交方面出瞭大手筆,跟金磚國傢談瞭一個金磚國傢投資開發銀行,然後自己又要做一個亞洲基礎設施投資銀行,還要做絲路基金。

內容來自sina新聞



這幾個提出以後,世界銀行、亞洲開發銀行非常緊張,是不是中國要在世界上另起爐灶,是不是因為舊的體制改造起來不容易,中國人要自己另起爐灶瞭,那麼經過很多的外交場合的一些說服工作,這些機構現在已經逐步的放心瞭,我國的這些動作實際上都是在推動國際經濟治理改革的,是和現有的機構,現有的體制配合,是漸進的、建設性的改革而不是搞革命,國際上對中國還是比較放心。到去年一月,在APEC會議上,習主席和奧巴馬有非常深入的交流,可能超出瞭正常的領導人之間工作的交流,有治國理政方面的很多交流。去年的亮點還是不少的。

第二個去年很不容易的地方就是我們之前有很多基礎性設施的建設,所以有大量的銀行貸款沉淀在這些項目上,這些項目是二十年、三十年的項目,所以還需要滾動式的占用銀行新增的貸款,因此留給企業貸款的量就少而又少,就帶來瞭剛剛趙委員講的中小企業生存的問題;



當然政府需要花力量,環保部不僅要有牙齒,不僅要監管,還必須有錢。環保部應該建立環境治理基金,環保部應該獨立、公開的對各種投資項目進行評估,而且要用自己的資金,自己可以控制的資金,而不是其他機構的資金,去支持自己評估的那些好項目。如果能做到這一點的話,那麼中國就會出現一個新的經濟增長點,整個工業的佈局將會改變,整個的能耗,整個的環境的質量將會改善。

我沒有精確計算歷年政府工作報告的長度,我印象中今年是近年來最長的。現場自發的掌聲雲林優惠房貸二胎年息比較多有五十多次,可能也反映瞭委員和代表對政府去年工作整體情況的一個肯定。

著名經濟學傢、全國政協委員李稻葵教授在全國政協無黨派界別小組討論會上的發言,李稻葵教授認為,環保和發展並不矛盾,中國依然是發展中國傢,依然需要在發展中解決問題,而不要陷入歐美綠黨政治,將環保問題意識形態化,影響中國的發展。

政協委員若非房地產 中國去年GDP增幅超7.7%

第三個問題,去年更是非常的艱巨——房地產,房地產行業去年全年房價和交易量是8%~10%的負增長,房地產的投資開發力度往年都在百分之二十以上的增長速度,去年降到瞭10%,低於整個固定資產的投資漲幅,房地產這一項,經過我個人猜測把中國經濟漲幅拉下瞭0.3%~0.5%。如果不是房地產的話,去年經濟的增長速度應該是7.7%~7,8%,甚至更高。所以去年經濟情況非常的不容易,取得這個成績也是特別不容易。

我們去年參加瞭若幹次的中央關於經濟工作的一些座談會,也參加瞭一些國際性的論壇,像達沃斯世界經濟論壇,所以我個人的體會是去年的成績的的確確來之不易,回想去年頭四個月經濟整體的發展態勢是不錯的,到瞭五、六月發展情況、數據情況、運行情況不容樂觀,在那個形勢下我記得中央召開瞭很多次的咨詢會,我們也參加瞭很多會議。我們也認真討論、認真準備。

環保和發展並不矛盾

那麼今年的工作部署,我覺得有一點要呼籲,就是有關環保的問題。

環保現在社會各界都在重視,但是似乎有一個傾向,覺得環保和發展是對立的,似乎空氣污染這麼嚴重是因為前幾年發展過快。其實我倒覺得這個問題應該反過來想,在現階段,我們的發展和環保可以完全統一起來。環保,或者說的更明白一點,環境的治理完全應該打造為中國經濟一個新的增長點。

講的更具體一點,看看北京的空氣污染,北京的空氣污染我們都很有體會。舉個例子,APEC期間,由於周邊的很多重工業設施提前關瞭半個多月,所以有瞭“APEC藍”。相反春節期間,有人講北京成瞭“空城”,汽車很少,但是北京的空氣在三十或者初一照樣非常糟糕。

還有很多例子表明中國一些大城市的污染主要是工業結構、產業結構不合理帶來的。我們的然油標準是比美國很多地方都高,美國是洛杉磯比較高,因為洛杉磯污染比較嚴重,但是它是光照的問題,不是空氣污染。北京的汽油要比大多數美國的汽油標準要高一些。所以我們重點是工業的問題,這實際上是癥結。

所以我認為應該形成一個重工業綠化的戰略,怎麼一個綠化法?首先把中國中西部的這些燒煤炭的重工業要轉移出去,要適當的進口高質量的媒,現在國際高質量的媒價格比山西的媒便宜,在沿海地帶仿照、學習韓國浦項制鐵、德國蒂森克虜伯的技術。他們是在海邊、河邊煉鋼,進口高質量的媒,進口高質量的鐵礦石,用最好的環保標準。這樣的鋼是最環保的。

我去韓國的浦項制鐵訪問,感覺不到他們是搞重工業,像花園。所以沿海一帶應該適當的發展綠色的重工業。而內地,像河北內陸、山西應該反其道而行之,應該把蘋果電腦的裝配線引入到內陸,這些產業完全可以非常節能,比如寶馬有個新工廠是零排放的,靠現場風力就夠瞭。

主要的問題是:第一個是國際形勢對我國經濟發展有一定影響,歐盟、歐元區之前經濟恢復得還比較順利,可是今年基本上是零增長,加上烏克蘭危機,德國這個歐洲的火車頭突然在去年的年中開始出現瞭負增長,這是大傢所預想不到的。歐洲是我國第一大市場,排在東南亞東盟之前;

所以我總的意思是說,環保和增長是統一的,不要把這兩個事情對立起來,因為我們畢竟還是一個比較貧窮的國傢,我們的高污染的行業隻要把它清理下去空氣的質量將會大幅度提高,德國的情況不一樣,德國已經發展到前沿瞭,所以在德國修一個火車站會引起社會的大糾紛,修一個機場更是爭鬥,環保在德國上升為意識形態的問題。我們千萬要避免德國式的、綠黨式的反對增長的、意識形態化的環保戰略。

去年存在的問題和亮點

新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-09/08225980492618357066960.shtml

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??“變”時代

??在樓市新常態下,隨著互聯網思維在房地產業的崛起,創新無處不在。無論是大型企業還是中小型房企,都希望在這一尚未完全成熟的領地裡占有一席之 地,於是紛紛在戰略上給予高度重視。對於一部分職業經理人而言,他們喜歡跟隨時代的步伐,迎接新的挑戰,或許這將是她們再一次點燃激情,再造輝煌的機會。

??另據克而瑞信息集團聯合中國房地產測評中心發佈的《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示,20傢樣本公司中,僅有8傢企業百 分百達成年度目標,另外12傢企業完成率基本在76%~90%之間,完成率最差的僅有76%,20傢企業平均完成率為96.28%。其中,華潤置地、保利地產(600048,股吧)、富力地產、遠洋地產等幾傢企業完成率在90%以上,而中駿置業、榮盛發展(002146,股吧)兩傢完成率不足80%。

??毛大慶並不孤獨,根據克而瑞針對108傢重點房企人事變動的數據顯示,2014年,該108傢房企內出現129次人事變動,遠高於2013年的 69次人事變化,其中辭任、辭職的高管人數為48人,涉及萬科、龍湖、招商、碧桂園、佳兆業等大型房企,涉及職位有總經理、副總裁、總裁、主席等。如果再 加上人員流動性更大的中小型房企,這個數字則更加觸目驚心。

房屋貸款利率試算??內鬥派:黯然傷神

??業績無望派:慘淡收場

??而應萬科邀請,毛大慶在離任後將以外部合夥人身份,繼續為萬科發展提供建議和助力。此外,萬科也表示看好毛大慶之後將啟動的創新工場事業,將以財務投資者身份支持該項創業。

??代表人物:毛大慶

??2015年3月9日,毛大慶離職媒體見面會在北京萬科中心舉辦,一場甚囂塵上的“分手大戲”終於塵埃落定,同時也將自2014年以來屢次上演的房企高管出走“連續劇”推向瞭高潮。毛大慶的出走,盡管是頂著個人理想的光環再次上路,但光環之下,想必依舊是他對整個房地產業的悲觀判斷所使然。

??代表人物:李進港

??對於一個行業或企業而言,人才流動本是一件極其正常的事情,事實上,這也是一件有益的事情。企業的新陳代謝需要一定的員工流動性,合理的員工流動能促進一個企業的良性發展,可以帶來知識和技術的交流,為企業增添新的活力,推動企業早日實現戰略目標。

??盡管殘酷,但確是現實。受行業走勢的倒逼及互聯網思維的影響,越來越多的房企走上瞭轉型之路,無論是整合大數據、輕資產運營,還是跨界經營、海 外拓展,各大房企都在探索多元化盈利模式的道路上摸索著前行,企業轉型、整合資源,把原本投向地產行業的直接投資分流到投資其他行業,轉型、多元化投資等 戰略佈局方向的轉變都在縮減房地產行業管理人員的職業生涯增值空間。

??事實上,對於離開老東傢自立門戶的職業經理人而言,分手快樂或許應是一種常態,畢竟每一個離職的高管(不局限於高管)都有機會成為公司的客戶或商業夥伴,繼續以曲線的方式為公司創造財富,畢竟這是一個講求合作的時代。

??談起這一波“離職潮”,有業內人士表示,除瞭個人價值觀與企業戰略走向有所分歧之外,互聯網的沖擊也為房企高管出走提供瞭創業的土壤。

??2015年對於很多企業來說都是非常關鍵的一年,很多企業都在這一年進行著“意圖深遠”的轉型發展探索,而戰略的調整必然會帶來部門、人員的調 整,這一點毋庸置疑。對於由於戰略調整而引起的人員變動,我們可以簡單將之分為兩類,一類是因此離開老東傢,或跳槽或另起爐灶,我們可以稱之為“被調整 派”,而另一類則是集團內部的調整。蔡雪梅就屬於後者。

??解高管離職之惑

??跳槽派:新選擇

??房企之間以及相關聯行業之間的互相挖角是再常見不過的事瞭,尤其在淡市之下,一些名聲在外的職業經理人想必也成為瞭獵頭重點追蹤的對象。2014年以來,部分高管的出走,也不僅僅局限在本行業內,一些電商、互聯網金融等創新領域平臺也成為瞭他們的職業發展新選擇。

??戰略調整派:新挑戰

??中國易居控股總裁丁祖昱表示,在目前市場環境下,高層變動是房企戰略調整的一個表象,其深層意義則是企業發展思路的變化。

??創業派:分手亦是朋友

??隱土地貸款宜蘭南澳土地貸款退派:逍遙散人

??有業內人士感嘆,“雖然地產形勢沒有好轉,但職業經理人的KPI考核指標卻在年年上調。職業經理人雖然在咬牙堅持,但仍可能難以達到老板的期望值。市場、經理人、老板三方面難以達成統一的期望時,很容易形成房企的離職潮。”

??房地產黃金十年已經結束,面臨新領域的誘惑和挑戰,選擇離開也是人之常情。

??在整個房地產市場籠罩著一層濃霧的2014年,很多房企的高管們都面臨著業績這個過不去的砍兒。從2014年房企交出的成績單來看,即便實力雄厚的大型房地產企業在經營狀態上也出現劇烈分化,半數企業最終未能達成年初制定的營銷目標。

??代表人物:郭炳湘

??業績壓力

??慘淡的業績之下,考核目標無法完成,也催生瞭高管“離職潮”。據悉,年初瑞安房地產董事總經理李進港便是因為任職期間業績不達標而離開。而傳言成都萬科總經理劉軍、中航地產(000043,股吧)副總經理柏丙林、沈青川以及碧桂園首席財務官伍綺琴等的出走,都與業績下滑、利潤率下降和負債率上升等原因有關。

??毛大慶2009年加入萬科,歷任萬科集團副總裁、執行副總裁、高級副總裁,北京公司總經理、董事長,北京區域本部首席執行官。作為萬科 “007”計劃由王石親自出馬挖來的職業經理人,毛大慶在擔任萬科北京公司總經理五年時間,推動瞭北京萬科穩居京城房企第一陣營,可謂功不可沒。據悉,毛 大慶離開萬科後,將涉足新穎的商業模式創客空間,欲打造中國版的WeWork,將打造創業辦公社區,開展創業場地租賃、咨詢、投融資等一系列服務。

??代表人物:肖莉、李戰洪

??房企高管離職六大派

??以肖莉為例,她離開萬科後加盟瞭成立僅三年、有著互聯網與地產雙重基因的互聯網房地產服務平臺新秀房多多,引發行業轟動。盡管房產電商在過去的 一段時間裡確實火瞭一把,但對於其未來的結局我們一直保持懷疑的態度。《安傢》曾在第十二屆中國地產年度風雲榜上做過十大預測,其中就預言:目前廣受熱捧 的房產電商隻搶客源不創造新價值,未來3年內99%會陸續消亡。盡管在某些人看來,有危言聳聽之閑,但不可否認的是,千篇一律、毫無競爭內核的眾多房地產 電商混戰的局面,終將落幕,最終能存活下來的必然是那些綜合實力比較強的1-2傢。

??與肖莉的選擇不同,去年5月,金科集團原副總裁李戰洪則選擇與華宇總裁張為耕、東原總經理魏鋰、光華集團總裁秦曉東、龍湖重慶公司總經理張雪樵以及一名在碧桂園工作時間超過9年的高管加盟至新鷗鵬集團,共同助力新歐鵬集團全國化發展戰略的實施。李戰洪表示,他希望用3~5年的時間 帶領新鷗鵬進入全國房企20強之列,並成為重慶兩強之一,改變渝派地產格局。我們看到,一個職業經理人再一次燃起“戰鬥”的激情。

??通過對2014年紛紛選擇(或被迫)出走的企業高管進行粗略統計分析,我們可以將他們分為離職六大派。盡管這六大派不可能面面俱到,將之全部收納進來,但進行這樣一個簡單劃分對我們分析背後的問題還是具有一定意義的。

??代表人物:任志強

??企業高管在公司上演內鬥大戰並不是什麼新鮮事,但對外界而言,這通常都是隱藏在冰山之下的部分,所謂傢醜不可外揚。即使因此有人黯然離場瞭,也會找一個冠冕堂皇的理由來搪塞時刻關註著他們的媒體和大眾。恐怕很少會有企業像新鴻基郭氏三兄弟那樣,內鬥也鬧得轟轟烈烈的瞭吧。

??按照馬斯諾的需求層次理論,當人的生理需求、安全需求、社會需求以及尊重需求得到滿足以後,便會有自我實現的需求。正如李開復從谷歌離職投入到創新工場的事業中一樣,毛大慶的離開,同樣也是為瞭追求一種自我價值。

??面對行業內如此頻繁的離職,我們相信,肯定不是像很多企業所公示的“正常的人事變動”“個人原因”等能解釋得通的。那到底是什麼原因讓那麼多的高管都走上瞭“出走”這條路呢?

??房地產業高管離職率高企的背後,是行業發展環境變遷、互聯網思維滲透等因素共同作用的結果。然,對各微企業而言,過於關註這一數據本身並沒有太大的意義。

??時光的魔力就在於它對每個人都是公平的,任你偉大或平凡,它都不會偏袒於誰,隻是靜靜地做個旁觀者。也正是因為如此,那些曾經叱吒地產界一時的 地產大佬們,面對時間的荏苒,或是出於對理想的追求,或是出於對自由的向往,亦或是對人生價值的另一番領悟,紛紛走上瞭隱退之路。

??然而,與往年相比,2014年的離職率卻出奇得高,據不完全統計,2014年總共有約60傢上市房企超過80名關鍵管理人員離職,人數同比超過七成。不同尋常的數據背後,折射出的是房地產行業時代的變更。

??黃金時代的終結,白銀時代的來臨,對於房地產行業來說,是一個巨大的轉折點,為瞭適應這種變化,拯救日益下降的利潤率,房地產企業紛紛開始思變 謀變,加速瞭轉型和洗牌的速度。謀變大勢之下,一場殘酷的企業架構調整正在進行,無論是千億元級房企、標桿房企,還是中小房企,都不可避免地要“換血”。

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??根據此前已公佈2014年業績的40傢上市房企的數據,有24傢未完成年度任務,其中包括排在前十名的保利、中建、世茂、華潤置地等4傢企業。中小型房企更是慘淡,如當代置業的100億元年度銷售目標,實際隻完成73.5億元。

??2月12日晚間,世茂向外透露一項重大人事調整信息,作為世貿的營銷掌門人,蔡雪梅不再兼任世茂集團營銷公司總經理一職,集團營銷管理工作將由 世茂集團營銷公司副總經理邵亮接棒。而她本人則全面負責世茂集團創新業務板塊的前期研究及業務發展工作。世茂集團官方微信也發佈消息稱,為大力發展新業務 板塊,世茂將在組織架構層面重構多元創新業務板塊。據悉,蔡雪梅將帶領其營銷團隊在O2O、養老醫療產品、主題樂園、創新青年公寓等多個方面針對客戶的定 制化需求研發產品,而這些新興業務板塊也將成為世茂集團2015年新的利潤增長點。

??據悉,行業內幾乎一半的離職者,都是因為沒有完成2014年業績指標而主動或被動離職。對銷售業績以及利潤率的考核,對於職業經理人來說本就像一個緊箍咒,淡市之下,更是成為迫使其“出走“的最後一根稻草。

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??的確如此,去年以來,互聯網的因子深入房地產及其相關聯行業的血液,電商、互聯網金融等在這種背景下風生水起,這些平臺迫切需要一些傳統地產業的精英加入,這就為房企管理者提供瞭新的職業發展空間,導致部分高管被分流。

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??職業困境

??而2014年10月22日,任志強也召開瞭退休記者見面會,正式卸任華遠地產董事長一職,更是於今年年初獲得瞭由全聯房地產商會和安傢傳媒集團聯合舉辦的第十二屆中國地產年度風雲榜授予的“中國地產終身成就獎”的至高榮譽。任志強的隱退,在筆者看來更像是一種大隱隱於市的境界,相信他的身影依然會活躍在房地產界,無論以哪種形式。

??事實上,自2011年開始,這種趨勢就已經非常明顯瞭。行業“帶頭大哥”王石淡出萬科決策,去遊學瞭;地產“思想教父”馮侖也無心戀戰萬通,先是卸任萬通地產董事長一職,其後更是通過股權轉讓,將萬通地產的控制權拱手他人。盡管從規模和業績的角度看,萬通地產並不十分出色,但鑒於其昔日的光環以及本人的魅力,他的謝幕依舊讓地產界感慨不已。

??而為瞭適應企業發展思路的調整,必然需要引入一些有相關領域經驗的專業人才,以達到通過人力資源隊伍的革新獲取新的發展動力的目的。而傳統單一 專業,例如隻會“賣樓“的營銷人才的競爭力開始減弱,企業更願意招攬一些“復合型”營銷人才,這在一定程度上,也加速瞭企業高管的流動率。

??對於各微企業來說,關註行業的離職數據固然有一定的借鑒意義,但更重要的還是做好自身的人力資源規劃。《安傢》認為,對於企業而言,真正應該重 視的是關鍵人員,即對企業核心戰略產生影響的人員的流失,這樣的人員流失,即使是一個,後果也是可怕的。而對於其他人員的流失,是完全可以通過完善的人才 儲備及多元的招聘渠道解決的。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-17/08195994625072965662671.shtml

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加推熱銷

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海信依雲小鎮(小高層)





22.94%













12789





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相差



1



海信







15.05%



















銀盛泰書香泮城(多層)







上疊戶型5萬抵45萬,優惠力度較大



世茂

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8

房價點評網青島樓盤推薦榜八月榜單







18097





3個月

8863

10957







1個月













克而瑞指導價(元/平方米)

高新區核心大盤,促銷降價力度較大





降價熱銷



2個月







-7.71%





世茂公園美地(高層)

謹慎購買



貝蒙特

開盤熱銷

開發企業

5







16.72%







5



10011

2個月



龍湖













萬科









14299



4



(多層)

謹慎購買



















盡快入手











海航萬邦中心(公寓)

持幣觀望

1個月

華鼎









開盤滯銷



盛世美邦



2



















1個月













疊加產品特價房源,優惠力度較大

12689



尾盤促銷





















20965



16.53%

15345



土融建融台中大雅土融建融

(元/平方米)









-7.09%



配套成熟現房入住



銀盛泰



15500









北大資源













(多層)



30734

原因描述



價格定位高於區域板塊預期





13.53%

相差



項目名稱

10



17442



11029













10896









核心區位,大型綜合體,大幅度讓利







11351

13.39%

在榜時間



銷售情況

27829





(高層)





正商紅楓谷

去化速度慢





長期滯銷

6721



開發企業

















2個月



5個月

配套成熟,低價入市,優惠送車位



龍湖悠山郡

開盤熱銷





9





華潤中心悅府(高層)





華潤











  房價點評網青島樓盤8月推薦榜日前揭曉,依照慣例,本月榜單由10個強烈推薦項目和5個不推薦項目,共計15個項目組成,項目評選范圍涵蓋八區五市在售項目,以CRIC2014房價系統中克而瑞指導價格和項目實際售價相差幅度為基本依據,參考項目的開發商品牌、區域、板塊、配套、戶型、定價、實際銷售情況等為業內和購房者提供客觀公正的第三方評級指導。





10.44%





盡快入手





3個月





6



內容來自sina新聞

降價熱銷





規劃利好,性價比高

3

小高層價格較前期有較大降幅,價格實惠

奧克斯廣場

(高層)

(元/平方米)



奧克斯





9185





10105





10.02%



推薦等級

盡快入手





1個月



排名

位置優越,配套成熟價格調整到位





降價熱銷





  本月榜單中銀盛泰書香泮城、萬科青島小鎮、盛世美邦和奧克斯廣場首次獲得強烈推薦,城陽區龍湖錦璘原著以大幅低於克而瑞指導價22.94%的實際售價榮登強推榜首;世茂公園美地在榜5個月,成為本月在榜時間最長的項目;海信依雲小鎮和華潤悅府上榜強推榜也都達到3個月。

盡快入手



排名





項目名稱











項目售價







克而瑞指導價(元/平方米)





(高層)

幅度





推薦等級





在榜時間







5771





原因描述











1





海信依雲谷

(聯排)





海信











15012





-13.93%



尾盤促銷送車位

新都心苑







降價熱銷



7





去化速度慢





5643



3個月

紅狀元





2













13588

開盤熱銷



-12.33%





持幣觀望



房貸二胎整合缺錢急用哪裡借錢

1個月





產權年限短,產品無優勢,價格過高



幅度

龍湖

盡快入手



3





科達天意華苑(高層)

龍湖錦璘原著(疊加)



科達



萬科青島小鎮(疊加)

10063





9287















優惠促銷







高層產品定價過高,市場認可度差



(疊加)

盡快入手





4





6725





萬邦





32320

規劃利好,品牌大盤,新推產品優化



30026



項目售價













4個月





景觀資源有限價格偏高























正商

銷售情況



15.85%





14566

16.99%

16233

-5.08%





謹慎購買





1個月





產品定價過高

市場認可度差





去化速度慢





  不推薦榜單中,海信依雲谷、紅狀元和正商紅楓谷首次上榜,科達天意華苑和海航萬邦中心均上榜達到4個月。下面讓我們看一下項目詳情。



1個月

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-13/17452864117.shtml

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城鎮化土改農村建設用地減少也要掛鉤

  上海交通大學安泰經濟與管理學院教授陸銘指出,上述提法是《規劃》中涉及土地改革最重要的提法。

  據一位參與《規劃》制定的人士透露,早在《規劃》編制初始,國傢發改委就要求寫出一部"比較徹底或激進的方案,不要考慮有多少制度障礙"。

  在醫療保障上,《規劃》指出,要根據常住人口配置城鎮基本醫療衛生服務資源,將農民工及其隨遷傢屬納入社區衛生服務體系,免費提供健康教育、婦幼保健、預防接種、傳染病防控、計劃生育等公共衛生服務。加強農民工聚居地疾病監測、疫情處理和突發公共衛生事件應對。鼓勵有條件的地方將符合條件的農民工及其隨遷傢屬納入當地醫療救助范圍。

  土地改革是城鎮化繞不開的一環。

  在保障農民享受城市公共服務上,《規劃》從農民工隨遷子女享受教育權利、公共就業服務體系、社會保障覆蓋面、基本醫療、住房保障等方面給予制度安排。

  不過,張占錄指出,這一政策試點中出現瞭不合理的現象。例如,"地走,人不走",即農民戶籍無法轉移到城市。相應的,"人走,地不走",即農村人口戶籍轉移到城市,但原有宅基地和土地還給予保留。

  針對農業轉移人口,《規劃》提出,探索實行城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。

  張占錄指出,當前,不管是國傢的老工業用地,還是鄉鎮原有的工業用地,工業土地低效利用問題比較嚴重。通過提高工業用地容積率和利用率,可以解決工業用地緊張問題,這個政策非常及時。

  中國人民大學公共管理學院土地管理系研究室主任張占錄解釋,這一政策意味著城鎮化過程中,城市建設用地增加和農村用地減少要掛鉤,城市人口增加和農村建設用地減少也要掛鉤,即雙掛鉤。

  城鎮化發展至今已歷時30多年,其間出現瞭諸多問題:農業轉移人口難以融入城市社會,市民化進程滯後,土地城鎮化快於人口城鎮化,城鎮空間分佈和規模結構不合理,與資源承載能力不匹配,等等。

  陸銘建議,在推行上述政策應堅持三大原則:一、自願原則,不能在征地過程中采取強征的方式。二、在交易中,應充分利用市場機制,建設用地的使用權或宅基地對應的指標使用權要有充分的市場評價,不能按照此前采取對農產品(7.72, 0.00, 0.00%)價格進行補償的方式。三,一定要以農民工在城市實際具有穩定就業和社會保障為基礎。

  同時,要完善各類建設用地標準體系,嚴格執行土地使用標準,適當提高工業項目容積率、土地產出率門檻,探索實行長期租賃、先租後讓、租讓結合的工業用地供應制度,加強工程建設項目用地標準控制。

  《規劃》提出,適當控制工業用地,優先安排和增加住宅用地,合理安排生態用地,保護城郊菜地和水田,統籌安排基礎設施和公共服務設施用地。建立有效調節工業用地和居住用地合理比價機制,提高工業用地價格。

  也就是說,農村建設用地減少,不但是建設用地本身減少,農村人口和戶籍也相應減少,轉移到城市,即"人走,地走;地走,人走"。

  陸銘建議,未來,中央財政可以跟著人口流動的方向轉移,覆蓋地方政府難以承擔的部分。

  陸銘指出,中國很大的問題是,人口流動方向跟政府資源及土地資源配置不一致,借新型城鎮化改革,應讓它一致起來。

  作為一部高規格的規劃,《土地貸款台南善化土地貸款國傢新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(下稱《規劃》)最大的亮點是以人為本。

  陸銘稱,重慶、成都已推行上述政策,但隻是在市域范圍之內,截至目前,這一政策沒有在全國范圍內支票貼現推行。

  張占錄提醒,在土地管理上,要防止以新型城鎮化的名義,亂占、亂用和破壞耕地和生態,突破土地管理的一些政策和法規規定。

  《規劃》要求,將農民工隨遷子女義務教育納入各級政府教育發展規劃和財政保障范疇,合理規劃學校佈局,科學核定教師編制,足額撥付教育經費,保障農民工隨遷子女以公辦學校為主接受義務教育。對未能在公辦學校就學的,采取政府購買服務等方式,保障農民工隨遷子女在普惠性民辦學校接受義務教育的權利。

  該人士認為,從《規劃》最終稿來看,更加註重在體制機制上"下功夫",破除城鎮化發展面臨的障礙。

  張占錄指出,這一政策根本的是要改革戶籍制度,實現土地和人口的雙重城市化。不是一兩個省市之間的問題,而是全國各省之間的協調問題,應按照人口轉移的大趨勢,如農村人口向城市轉移,中西部人口向沿海地區轉移,落後地區人口向發達地區轉移,通過測算轉移的規模和速度,在全國內進行人口和土地指標轉移的統籌。

  "工業用地政策非常及時"

  針對當下粗放的工業用地利用情況,陸銘稱《規劃》細化瞭相關規定。

  建設用地與轉移人口掛鉤

  中國城市規劃設計研究院副總規劃師沈遲稱,國傢新型城鎮化規劃是以城鎮化為主線的多規融合性戰略;是國傢層面的更加突出戰略性、導向性、目標性的戰略規劃;是突出以人為本,民生性特征明顯的規劃;是通過轉變機制從根本上解決傳統發展中不可持續問題的頂層設計。

  陸銘指出,在目前的工業用地機制中,地方政府普遍地保障低價的工業用地,以招商引資,同時相應地抬高商業地產的土地價格,以實現土地財政。在新的工業用地機制下,提高工業用地密度和利用率,相應地保障住房用地供給,可抑制房價上漲。

  陸銘稱,人口的流動是跨地區的,建設用地指標的配置,到目前為止沒有跟人口流動趨勢一致起來,未來應該在這個方面突破。

  《規劃》明確提出,嚴格土地用途管制,統籌耕地數量管控和質量、生態管護,完善耕地占補平衡制度,建立健全耕地保護激勵約束機制。落實地方各級政府耕地保護責任目標考核制度,建立健全耕地保護共同責任機制;加強基本農田管理,完善基本農田永久保護長效機制,強化耕地占補平衡和土地整理復墾監管。

  "公共資源應隨人口流動"

  《規劃》指出,目前,農民工已成為中國產業工人的主體,受城鄉分割的戶籍制度影響,被統計為城鎮人口的2.34億農民工及其隨遷傢屬,未能在教育、就業、醫療、養老、保障性住房等方面享受城鎮居民的基本公共服務。

  "以人為本,公平共享"是新型城鎮化推進的一大原則。《規劃》指出,要以人的城鎮化為核心,合理引導人口流動,有序推進農業轉移人口市民化,穩步推進義務教育、就業服務、基本養老、基本醫療衛生、保障性住房等城鎮基本公共服務覆蓋全部常住人口。

  《規劃》提出,探索實行城鎮建設用地增加規模與吸納農業轉移人口落戶數量掛鉤政策。

  《規劃》已給出具體安排。

  對此,《規劃》在一些具體問題上開出瞭針對性的"藥方"。

內容來自sina新聞

  在住房上,《規劃》提出,農民工集中的開發區和產業園區可以建設單元型或宿舍型公共租賃住房,農民工數量較多的企業可以在符合規定標準的用地范圍內建設農民工集體宿舍。審慎探索由集體經濟組織利用農村集體建設用地建設公共租賃住房。

  沈遲同時認為,城鎮化是經濟社會發展歷程,也是經濟社會發展特征的反映,不可能脫離經濟社會發展水平,靠房子造出來,也不可能靠調整行政區劃和統計口徑真正提高。

  《規劃》提出,按照事權與支出責任相適應的原則,合理確定各級政府在教育、基本醫療、社會保障等公共服務方面的事權,建立健全城鎮基本公共服務支出分擔機制。建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制,中央和省級財政安排轉移支付要考慮常住人口因素。

  一位參與《國傢新型城鎮化規劃 (2014-2020年)》制定的人士透露,早在《規劃》編制初始,國傢發改委就要求寫出一部"比較徹底或激進的方案,不要考慮有多少制度障礙"。

新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2014-03-18/08082649857.shtml
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2015-03-26/07215986637901696649159.shtml

??二手房市場表現好於新房市場,成交攀升勢頭明顯。中原監測的21個重點城市數據顯示,上周二手住宅成交面積環比上升38%,且增速較前一周增加28個百分點。新北市中和區房屋貸款'房屋二胎'民間二胎

件具體內容包括,放寬首套房、首改房的認定標準;取消對境外個人、機構的購房限制;加大使用住房公積金購房的支持力度;鼓勵商業銀行尤其是省內法人金融機

公積金降低信貸門檻 開發商仍需 以價換量

??

??二胎房貸流程怎麼貸款比較會過件另外一個不利因素是,全國來看,居民對房價上漲預期已有所轉變,整體購房意願呈走低之勢。央行最新發佈的一季度調查報告顯示,未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為13.8%,創2014年第一季度以來新低。同時,預期房價上漲的居民占比為15.6%,創近六年以來新低。



房者無需商業貸款,直接降低購房成本;對成交量差強人意、有一定去化壓力的二線城市來說,短期內會產生強有力的刺激效果,促使觀望者盡快入市,但隨房價上

在全國加強住房公積金管理會議上,住建部部長陳政高指出,希望各地更好地發揮主動性,進一步降低門檻,增加公積金貸款額度。但不容忽視的是,對於住房公積

構,滿足包括非本地居民在內的購房貸款需求;推進房屋征收貨幣化補償,或者政府購買商品房作為保障房房源,以達到消化存量商品房的目的。



??3月以來,除瞭福建之外,廣州、濟南、青海等地均對公積金政策作出瞭放松調整,主要內容包括90平方米以下商品房貸款首付比例降至20%。這些地區公積金政策的放松,與中央政府主管部門的支持態度是一致的。320日,

金貸款使用率較高甚至額度趨緊的城市,不得不考慮“公轉商”並采取財政貼息的方式解決,這將對地方財政增加一定負擔。


??與部分地區公積金政策調整相伴隨,市場成交量也在逐步上漲。中原監測的40個重點城市數據顯示,上周新建住宅成交面積環比上升2%,其中一線城市表現最好,環比上升7%,二線及三四線城市則基本持平。3月以來,新房市場較春節前期回升明顯。40城市3月前22日成交量較2月同期上升36%,但較1月同期下降14%

內容來自sina新聞

??對於公積金政策調整之後的效果,CRIC研究院楊科偉認為,一線城市的公積金貸款額度調整要與房價相匹配。假如一線城市公積金貸款額度大幅提高,那對成交量將有莫大提振作用;但如果公積金額度僅有小幅提升或者其他方面小打小鬧的政策調整,則對市場不會有實質影響。

??

科偉分析,二線城市公積金政策調整產生的效果差異較大。對需求旺盛、無較大庫存去化壓力的二線城市來說,因為房屋總價不高,提升公積金貸款額度有可能使購

??由福建省住建廳、財政廳、金融辦三部門聯合制定的《關於穩定住房消費支持剛性住房需求的若幹意見》320日公佈,成為“兩會”之後首個出臺的針對房地產市場的地方性文件。“閩七條”響應瞭中央提出的“穩定住房消費”的政策導向,並落實瞭“分類指導、因地施策”的調控模式。

升和前期積累的需求集中釋放後,政策效果會迅速遞減;對需求不足、去化壓力較大的二線城市來說,公積金放寬非但無益,或許將加劇市場惡化。

??3月以來,包括福建、廣州、濟南、青海等省和城市,對公積金政策作出瞭放松性調整。隨著地方利好政策的不斷推出,近期新房市場成交延續回暖勢頭,但增速有所放緩。同時,二手房市場表現優於新房市場,成交攀升顯著。

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  另一個值得關註的焦點是,萬科與綠地之間的"一哥"爭奪戰。從銷售規模來看,萬科依然遙遙領先,萬科上半年實現合約銷售1009億元,綠地的房地產實現合約銷售835億元。但從增速來看,綠地32%的增長高於萬科的20.6%。綠地內部已將超越萬科作為2014年最重要的發展目標。

  "下半年會血拼得十分嚴重,赤裸裸的短兵相接。"杭州本地的一位開發商對記者稱,上半年大傢試圖跑量的結果就是,下半年隻有繼續延續上半年的促銷策略,可以預見的是,今年開發商的利潤都比較稀薄,到年底時的數據並不會好看。

  今年上半年,房地產市場成交量大幅下滑,房企對全年銷售目標的完成情況不盡如人意。中國指數研究院重點監測的23傢公佈瞭年度銷售目標的房企中,平均完成率為40.3%,其中4傢房企完成率不足三分之一。

  富力集團董事長李思廉此前曾表示,2014年富力地產的銷售目標較2013年的422億銷售額同比增長65.9%,並稱公司有信心完成該目標,預計 2016年可沖刺千億業績,也就是說,全年要完成700億的目標。這一目標現在漸行漸遠瞭。至此,上半年富力地產累計實現合約銷售金額約257.63億元,合約銷售總面積約176.62萬平方米,與去年同期相比分別上升39%及10%。這個數字,跟全年目標相比,也隻有約四成。

  還有一些房企完成瞭不到三成。數據顯示,金地集團上半年累計實現簽約面積131.3 萬平方米,累計簽約金額169.9億元,分別同比下降12.5%、13.8%。

  從2013年底到2014年上半年,中國房地產市場這個風光瞭十餘載的行業悄然變化,過去一榮俱榮一損俱損的局面仿佛不復存在,而大公司和小公司之間加大的分化也印證著這種裂變的存在。

  克而瑞信息集團的報告指出,在冷峻的行情中,共有三類房企實現瞭業績快增:一類是聚焦三四線城鎮化的房企,如碧桂園、華夏幸福[-1.90% 資金研報]、恒大;一類是降價促銷力度較大的房企,如萬科、雅居樂;一類是"短平快"的快周轉房企,如旭輝、陽光城[最新消息 價格 戶型 點評][0.40% 資金研報]、正榮、泰禾。

  7 月4日萬科A(000002.SZ)發佈公告稱公司已經完成銷售金額1009億,從而將中國房地產行業引入另一個"半年1000億"的新時期。此外的綠地、恒大(03333.HK)、保利(600048.SH)、中海(00688.HK)、碧桂園(02007.HK)、萬達等被列入到第一梯隊的公司,也以一路狂奔的姿態拼命甩開後面的追趕者,半年越過500億大關,並且比拼著是誰以及在什麼時間,成為今年的第二個1000億。

  公司上半年全年上半年

    愛野

  融創中國258 650 40%

  雅居樂197 480 41%

  毫無疑問,在發生瞭變化後的市場格局下,脫穎而出將變得更為艱難。為瞭保持業績持續增長,第一梯隊的各傢企業也將在運營上面臨更多挑戰。

  世茂房地產320 800 40%

  去化率方面,在克而瑞的TOP50榜單中共有14傢房企的去化率在60%以上。這些企業主要有兩種,一是高周轉類型的企業,典型如閩系房企;二是對開盤率有嚴格要求的企業,比如萬達和恒大。萬達的產品主打小商鋪和SOHO,總體續銷能力較差,開盤必須一炮而紅,項目往往不計銷售成本。恒大則要求開盤銷售60%才達及格線。

  10年前華南開發商集體崛起,拉出一個華南板塊的陽線,走到今天,所有人都遭遇同一個問題,如何精細化操作,找一個細分市場,尋找一條合適的路徑。

  第一梯隊加速萬科[簡介 最新動態]步入"半年千億"時代

內容來自sina新聞

  業內人士評價:這種方式保證瞭資金的安全,同時也能夠鎖定當期利潤,如果企業單純追求毛利率而堅持高售價,可能會因為滯銷而導致存貨積壓而引發資金鏈條緊繃風險。

  "今年的市場變化不是外因造成的,是一次自我調節。今年和以往不一樣。今年房地產是供求結構從量變到質變的根本性過程。"世茂集團副總裁蔡雪梅公開稱。

  比如,今年龍湖全年銷售目標是570億,並且公開表示將繼續保持每年30%的增長。不過記者得知,到今年上半年,龍湖完成瞭超200億的銷售目標,完成瞭將近四成。

  最近的另外一個地產大佬王石,在中歐的一次公開演講中說,萬科內部有人說今年的目標是2200億,2300億,他最後定成瞭2000億。

  數據來源:CRIC研究中心

  中海地產575 1120 51%

  附表2014上半年典型房企目標完成率情況

  此前,合生創展披露5月未經審核營運數據,期內公司獲得合約銷售額約為3.06億元,同比下降65.23%。

  所謂以價換量,主要指萬科在北京、杭州、廣州等多個城市的標志性項目采取瞭一些減價銷售的措施。市場消息顯示,今年3月萬科北京樓盤萬科橙出現3000元/ 平方米左右的降價;上海的萬科海上傳奇從3月至今價格逐步走低,累計已經降價超過10%;位於廣州番禺的萬科歐泊今年5月的銷售均價約每平方米1.5萬至 1.68萬元人民幣,較前期所售產品大幅降價30%。

  招商地產170 500 34%

  保利地產曾經被視作萬科最強有力的競爭對手,因其上市後多年保持業績每年翻一倍的彪悍增長速度一度令行業矚目,2010年該公司更提出"三至五年再造一個保利地產"的目標,並將自身定位為增長型企業,要求公司每年增長不低於30%。

  至此,2014年1~5月合生創展合約銷售額共計15.67億元。合生創展執行董事兼財務總監謝寶鑫曾在2013年業績會現場表態,公司今年銷售目標是希望實現15%~20%的增長。

  萬科1018 2000 51%

  但有一些開發商不一樣,仍然一路高歌猛進大力擴展。

  金地集團今年的銷售目標為600億元。按此計算,金地集團上半年僅完成全年目標的28.3%,這意味著其下半年將面臨較大壓力。

  佳兆業112 300 37%

  市場低迷加劇企業競爭。今年上半年,房地產企業陣營正加速分化。

   強者更強弱者更弱上半年房企銷售加速分化

  "今年的門檻越發高瞭。"易居中國控股有限公司執行總裁丁祖昱對《第一財經日報》記者稱,今年形勢越發嚴峻起來。

  實際上,今年典型房企的可售貨量非常充足,萬科、碧桂園分別高達3000億元、2500億元;第二梯隊的富力、華潤、世茂、綠城、融創可售貨值均超過1000億元,龍湖、雅居樂也接近千億。按照年初房企公佈的計劃,下半年推貨比例都在六成以上,隨著推貨速度加快,下半年的銷售進度有望加快。

   第二梯隊承壓:龍湖、金地銷售業績未過半

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  這是在最近的一次論壇中,她的身份是世茂集團副總裁,算是地產營銷界第一梯隊中的一名女將,在北上廣的地產圈,都負有盛名,被稱為"用生命在打拼的營銷人"。

  保利置業627 1500 42%

  今年上半年的半程,對於這兩類開發商來說,尤為艱難,更不用說下半程的路線瞭,提速幾乎沒有可能。以雅居樂在常州的盤為例,這個盤集中瞭兩個關鍵詞:遠郊、精裝修。換言之,遠郊的高端大盤,行情不斷萎靡,開發商以價換量的今天,賣出一套房子的難度堪比"向和尚推銷一把梳子"。

  按該公司去年銷售112.7億元計算,前五個月隻完成瞭不到兩成的目標,即使加上6月份的數據,也不會超過三成。

  從不同陣營房企銷售業績增速來看,市場也依然演繹著"越大越強、越大越快"的競爭法則。第一陣營7傢房企今年上半年銷售額增長率均值為30.2%,遠高於第二、三、四陣營,而第四陣營平均下降3%。

  在分化加劇的情況下,有些房企註定在中考中無法交出漂亮的成績單。

  中國指數研究院的報告顯示,2014年過半,銷售額超過50億的房企數量與去年同期基本相同,但經過上半年市場考驗後,行業格局繼續整合,業績水平分化再度加劇。前6個月銷售突破500億的企業為7傢,平均銷售額692億元,較上年4傢企業增長19.5%。200億~500億的房企為8傢,平均銷售額為251億元,比上年小幅上漲。100億~200億的房企有13 傢,平均銷售額121億元,同比去年第三陣營業績均值下降20%,因受此輪市場調整影響較大,增長乏力。此外,共有25傢房企實現50億~100億銷售業績,平均銷售額較去年同陣營小幅下降2%至73億元。

  同策咨詢研究部總監張宏偉接受《第一財經日報》采訪時認為,全年銷售規模在1000億以上的企業至少會在7傢以上,市場集中度將進一步提高。

    多傢房企未達四成

  無論哪個研究機構,都無法繞開今年上半年地產企業銷售結果之間的巨大分化去觀察如今的房地產市場,因為這個時間節點可能預示著,所有公司一邊倒的時代已然結束,未來將是強者突出而弱者凋零的混亂格局。

  "從均價分佈來看,銷售均價大於15000元/平方米的上榜企業有7傢。從均價增幅來看,TOP20房企銷售均價較去年普遍上漲。其中,銷售均價漲幅高於20%的達5傢。漲幅最高的華僑城同比上升58%,泰禾、方興、旭輝漲幅都超過兩成。" 克而瑞信息集團董事長丁祖昱表示。

  日前,在克而瑞和中指院兩傢第三方機構的統計名單中,綠地以大約830億的半年銷售業績緊隨萬科之後。而恒大地產、保利地產、碧桂園則在近期相繼披露各自的半年成績單分別為693億、651億以及584億。尚未正式披露數據的中海則在克而瑞的榜單中以575億排行第六,萬達以507億排行第七。

  展望下半年,克而瑞認為典型房企基本能完成全年目標,但部分企業很困難。上半年,恒大、中海、萬科、旭輝、越秀的目標完成率均過半,預期全年會超額完成目標。合景泰富、碧桂園、新城控股、保利置業、保利地產[-1.94% 資金研報]、雅居樂、世茂、金科、融創完成度都在四成以上,這些房企預計能順利完成目標。但個別遠低於40%的房企,下半年銷售壓力較大,完成全年目標估計很困難,需要加把力。

房地產進入全新大整合時期 將迎更大范圍降價潮

  張宏偉則認為,對於品牌房企來講,2014年上半年的市場"分化"格局並不是終點,2014年下半年及未來幾年房地產市場格局仍然面臨重新洗牌的可能性。尤其是對於部分龍頭房企來講,除瞭通過傳統的銷售業績"內生式"增長提升規模之外,還可以通過並購等方式進行"外延式"增長,這無疑增加瞭市場格局之間的不確定性。

   開發商:在恐懼中變得更為謹慎

  "今年的市場變化非常突然,因為在2013年年底的時候,大部分開發商都是高歌猛進的,整個市場欣欣向榮。"

  蔡雪梅這麼說開場白的時候,場內靜悄悄,這個論壇裡許多人是沖著她去的,這些聽眾都是來自房企,許多都是銷售線的一線員工。

    下半年風險加劇

  "過瞭2月份,市場變瞭,非常快速地跌落。"蔡雪梅說,自己以前是學醫的,人的病分成兩種,一種是生理性病變,一種是器質性病變,她更擔心的是器質性的病變。

  萬科公告表示:"2014年1~6月份公司累計實現銷售面積821.2萬平方米,銷售金額1009.1億元,分別比2013年同期增長14.6%和20.6%。"

  他們都不約而同在恐懼中變得更為房屋貸款時間謹慎。

  "6月份的數據也出來瞭,我們看到整體的成交,回落情況還是比較明顯的,雖然6月份有一部分城市回落得比較明顯。"在一次公開的論壇中,一位第三方調研機構分析師表示,整個市場不容樂觀。

  今年哪些開發商跑不快?其實就是兩類,一類尤喜近郊、遠郊大盤,這類開發商以合生創展、雅居樂為代表。還有一類是走高端路線的開發商,綠城、星河灣[最新消息 價格 戶型 點評]、龍湖都是第二類的代表。

  盡管這兩類開發商都賭錯瞭策略,但兩者略有差別,第二類開發商這兩年更多是受政策的擠壓。

  綠城中國走到今年5月份的時候,幾乎是難以為繼,變賣瞭股份。這傢走高端豪宅路線的開發商,從2012年開始一路變賣股份到現在,一手創辦綠城的"經手人"宋衛平股份退居第三,這被視為是高端路線房企的一次集體性後退。

  花旗銀行等多傢機構預測,今年下半年中國樓市將迎來更大范圍降價潮。這意味著,第一梯隊的銷售也將面臨更多企業的競爭,領跑將顯得更為艱難!

  七傢公司雖然給自身的定位各異,但在行業眼中,均因為超過瞭500億而入選第一梯隊。

  還有一些開發商正在逆勢收購股份,在別人低潮的時候收購,這被視為是明智之舉。不過,劇情實在沒有辦法復制,看一眼自己口袋裡的現金流就會明白,不是每個開發商都有資格去收購項目--他們正苦於房子賣不出去,資金無法回籠。

  今年的形勢,註定跑不快的開發商有很多。但在一年前就嗅出危險的不少開發商,紛紛改變策略,上半年以策略取勝。他們在TOP10的名單裡占據不少席位。

  相反,在市場並不樂觀的情況下追求增長以及速度,勢必犧牲利潤率。例如碧桂園增長最快的2013年,其毛利率和凈利率創下過去四年以來的最低值。而萬科、恒大兩傢企業的毛利率和凈利率一直都處於行業平均水平之下。

   戰略決定速度

  銷售金額銷售目標目標完成率

  單位:億元

  恒大地產714 1100 65%

  花旗銀行便在日前發佈《中國房地產市場半年報》稱:雖然其監控的24傢中國房企總體銷售額同比上漲瞭7%,但開發商之間的表現差距較大,碧桂園和恒大地產領跑,同比增速高達72%和57%,而合生創展(00745.HK)同比降幅高達61%。

  數據顯示,2014年上半年,TOP10企業入榜門檻從238億元增加到瞭258億元,同比上漲8.4%。與此同時,TOP50企業金額門檻從去年上半年的56億元提升至今年的63億元,提升瞭12.5%。

  旭輝111 222 50%

  碧桂園588 1280 46%

   生存環境越發嚴峻

  例如有消息顯示,綠地高管就曾經明確揚言要在今年實現銷售2400億並一舉拿下萬科的"第一"紀錄。其餘恒大、保利、中海、萬達等公司的管理層雖然沒有明確提及超越萬科之目標,但其企業均曾在不同場合被拿來與萬科進行比較,而且也都表達過"要做大做強搶奪市場占有率"之戰略定位。於是,便有瞭房地產市場這麼多年以來的萬科領跑、若幹公司狂追的熱鬧格局。

  恒大地產和碧桂園兩傢民營背景的地產公司雖然在產品單價上缺乏競爭力,但其最近兩三年在全國瘋狂跑馬圈地的擴張勢頭透露出其想要成為行業標桿的勃勃雄心。而在房地產行業浸淫多年的中海和萬達兩傢老字號不甘落後,其企業定位始終都是行業領跑者。

  萬科的這個1000億與之前的年銷售額突破1000億意義一樣,如同"緊箍咒"敲打著其他幾傢公司的神經,從而或多或少影響其戰略定位:公司要做大,市場占有率要提升,因此即便超不過萬科也不能差太遠。從某個層面上看,如果沒有萬科扯著旗幟一路奔跑,很多企業可能沒有現在那麼累。

  例如萬科,其取得的業績就被業內歸因為以降價為表現的銷售策略。銀河證券的研究報告指出,萬科的成績主要來源於兩個方面,一是適銷對路的剛需產品為主,另外一個便是以價換量。

  富力地產258 700 37%

  華潤置地249 700 36%

  龍湖202 570 35%

  綠地830 2400 35%

  中國指數研究院、克而瑞和中國房地產測評中心等研究機構率先發佈的房企半年業績報告顯示,截至6月30日,23傢標桿房企平均完成銷售目標率為 40.3%,其中半年完成銷售目標40%以上的企業有12傢。業內預計,完成銷售目標率在四成以下的房企,下半年將面臨更激烈的競爭,降價壓力隨之增大。

  綠城198 650 28%

  遠洋地產109 400 27%

  萬達507 2400 21%

  事實上,在所謂的第一梯隊中,多傢目前以住宅為主要產品的公司如恒大、碧桂園、保利等在營銷上采取著與萬科類似的策略,即以開盤銷售率作為定價指標,追求較高周轉速度,講究資金快速回籠以及使用效率。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-07-10/07484279663.shtml

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  但在如此背景下,對於將恒隆地產在上海取得的成功經驗復制到更多內地二線城市,陳啟宗似乎並不擔心。"競爭是比較輕松的,因為通吃的現象在高檔商場十分明顯。"他說。

內容來自sina新聞

 "在高檔商場領域,絕對是贏者越贏、輸者越輸,用另外一個說法,就是'通吃'。"恒隆地產董事長陳啟宗昨日對《第一財經日報》記者表示。

  "從地點、規模、設計以至客戶服務一體著眼,僅極少數商場能稱得上成功,餘下的為陪跑者或死氣沉沉之流民間二胎借款利率年息利率多少免費諮詢試算。坦白說,大多數內地物業均屬於後者。"在恒隆地產中期報告中,陳啟宗用詞辛辣。

  "寒冬已經降臨香港樓市及中國內地物業租賃市場。現時尚無跡象顯示春天何時方至,"陳啟宗在恒隆地產的中期報告中寫道,"但我們知道它早晚會重臨。"

  2011年以來,購物中心在內地經歷瞭爆炸式增長,這令業界普遍感到憂慮。

  "在中國經濟增長放緩的背景下,大量新建商場的入市,勢必加劇行業競爭的殘酷程度。"一位商業地產顧問行董事對記者表示。

  根據仲量聯行對中國20個主要城市進行的監測,這些城市今年將有約150個新購物中心開業。

恒隆地產董事長陳啟宗多數內地物業在陪跑

  而根據德勤與中國連鎖經營協會此前的報告稱,到2015年,中國開業的購物中心將達到4000傢,並且中國購物中心的開發呈現體量趨大、向城市近郊擴散以及二三線城市快速興起的特點。

  "不能否認,幾年前,國際品牌在一個城市可能最多開四個店,最近一兩年則會考慮隻開兩個房屋二胎設定店。"陳啟宗表示,"但問題在於,你排第幾,排第一、第二就行,第三、第四就不行。"

  相比內地同行帶來的挑戰,陳啟宗唯一稍感擔心的是目前的經濟環境。

  去年以來,陳啟宗在多個場合拋出"通吃論",顯示其對於角逐內地商業地產所抱的野心。

  根據恒隆地產的中期報告,今年上半年,上海恒隆廣場和港匯恒隆廣場的租金均上升7%。濟南恒隆廣場的租金收入則上升6%,租金邊際利潤上升4個百分點至57%。即使在近年商業地產供應激增的沈陽市場,皇城恒隆廣場的租金邊際利潤也達到61%。事實上,上述項目的整體表現已經超出預期。

  9月16日,恒隆地產位於內地的第六個項目--無錫恒隆廣場投入運營。至此,恒隆地產在內地已落成投資物業的總面積已經達到140.9萬平方米,而待建及在建的內地項目面積更是達到272萬平方米之巨,總成本接近900億港元。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-09-17/08182419631.shtml

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