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內容來自sina新聞
中國樓市冰川期將至？
耗資50多億打造、面積達32平方公裡的內蒙古康巴什是一座豪華新城，但同時也成瞭一座無人居住的"鬼城"。 (CFP/圖)
盡管中國新一屆政府已經拋棄瞭調控的字眼，並試圖重啟房地產引擎，但新型城鎮化的希望正面臨被一座座空城透支的危險。多個二三四線城市的房地產市場已接近於停滯狀態。過大的樓市供給量可能變得難以消化。
趙慧已經三個多月沒有開單瞭。在北京順義馬坡一個豪華樓盤門口，她舉著鏈傢中介的牌子，在寒風中站瞭整整一個冬天。二手房的價格還在往上蹭，房東的預期還在上升，但已經很久沒客戶願意跟趙慧看二手房瞭。
順義馬坡離北京市區有四十公裡之遙，數十棟歐式風格的花園洋房安靜地矗立在塵土飛揚的通順路上，這條路上矗立著魯能7號院、合景香悅四季、龍湖龍苑等各種窮奢極欲的豪宅，這些已經竣工的房子，大部分沒有人住。
在這些樓盤售樓處裡，穿著入時的售樓人員去年還忙著接待對樓盤感興趣的潛在買傢，但在最近他們度日如年，除瞭在那裡幹站著以外幾乎無事可做。
真正艱難的時刻或許才剛剛開始。中國統計局數字顯示，由於限貸措施以及對房屋進一步出現積壓的擔憂遏制瞭買房需求，2月份中國70個大中城市房價漲勢繼續回落，均價環比漲幅僅為0.27%。在此之前的1月份，70個大中城市房價漲勢出現一年來的首次回落--這些城市的房價在2013年每個月都在加速上漲。
諸多跡象顯示，幾乎占中國GDP五分之一的房地產建設速度開始放緩，中國多個二三四線城市的房地產市場已接近於停滯狀態，杭州降價、常州降價、南京降價，北京遠郊降價......各地不絕於耳的"降價潮"，讓購房者也變得越來越小心謹慎，中國樓市已如驚弓之鳥。
惟一的好消息是，此次中國政府並未在剛剛結束的兩會上宣佈針對樓市的新調控(2008年及2010年的樓市下行均因調控而起)。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌對南方周末記者稱，這意味著中國樓市已經出現階段性過剩，由過去的賣方市場轉入買方市場，供大於求現象在三四線城市尤其明顯。
重啟房地產引擎
兩會結束後的第一個星期天，中國領導層終於推出瞭眾人期待的《國傢新型城鎮化規劃》。
這份政府主導的為期多年的基礎設施建設規劃，提出一個從現在到2020年的大規模建設計劃，涵蓋交通網絡、城市基礎設施和住宅房地產。而規劃的核心是通過城鎮化擴大內需，中國政府計劃再讓1億農村居民遷入中國不斷發展的城市，他們希望此舉將在增長乏力之際支撐中國經濟。
過去十年，不斷上漲的房價已經從經濟躍升為泛政治議題。為平息民怨，"降房價"成瞭多個主管部門負責人下定決心、不得不完成的任務。抑制房價的輿論，也往往成為兩會的保留節目。
但在這一次兩會，有關"調控"和"降房價"的字眼已經完全消失瞭。中國房地產開發集團公司理事長孟曉蘇對南方周末記者稱，這屆政府與上屆政府的不同是將逐漸減少對房地產市場的幹預，尤其將逐步取消一些城市的限購政策，市場的歸市場，保障歸保障，"很多三線城市賣不出去瞭，那你為什麼要限制？"
孟曉蘇稱，中國經濟能不能走出現在的低迷期，取決於內需主引擎作用能否重新啟動，內需主引擎在決策層看來還是房地產。孟曉蘇曾經擔任過中央書記處書記萬裡的秘書，1991年他還和其研究生同學李克強、李源潮聯合撰寫出版過《走向繁榮的戰略選擇》。
新一屆政府對於房地產的厚望，並沒有將樓市帶出泥沼。克而瑞研究中心數據顯示，剛剛過去的2月份，中國多數城市房屋銷量大幅下降，這其中，2月份全國30個典型城市新建商品住宅成交面積環比減少瞭34.0%。
與此同時，中國一、二線與三四線城市房價出現巨大差異。北京新房價格同比上漲15.5%，上海新房價格同比上漲18.7%，而在海南省海口市，房價同比僅上漲3%。亞豪機構分析稱，價格指數下降城市增多，顯示出三線城市泡沫擠出的情況正在擴大。
對於一直將三四線城市視為新型城鎮化主戰場的中國政府來說，這並非好消息。國傢發改委算過一筆賬，新一輪城鎮化有望拉動40萬億投資，涉及二十多個城市群，一百八十多個地級市，一萬多個城鎮以及4億新增城鎮人口。
對過去十年大發橫財的5萬多中國房地產開發商來說，這也是個不祥的兆頭。野村經濟學傢張智威在一份最新報告中稱，一些開發商被一線城市的繁榮樓市所迷惑，紛紛到三四線城市投資，2013年三四線城市(除一線和24個二線城市以外)住宅在建面積占到總量的67%，中國房地產業在經歷長達十年的繁榮後，部分區域即將迎來結構性供應過剩。
2014 年以來，中國樓市的增速明顯放緩，十多年來的繁榮期接近尾聲。 (南方周末資料圖)
三四線城市危局
多年來，從國外對沖基金經理到房地產專傢在內的一群預言傢，一直在看空中國房地產。最有名的看空者經濟學傢謝國忠曾經成功預測2008年金融危機，但他多年來預測中國樓市泡沫即將破滅的言論，一直被視為笑談。
不過，有諸多跡象顯示，中國樓市最繁榮的時期正接近尾聲。前美林全球資本地產投資部董事總經理蓬鋼即稱，中國房地產最好的時代已經過去瞭，"中國各行各業都有產能過剩，房地產行業是最後堡壘，但也有產能過剩的跡象，因為中國人對房子的熱情不像前兩年，現在投資渠道也多瞭。"
在美林期間，蓬鋼成功將恒大、遠洋等房企推向資本市場，從美林去職後，他成立瞭一傢基金公司，專註於海外房產的收購。在他看來，中國樓市如果要出問題，三四線城市將是最先受到波及，"一些三四線樓市有過剩傾向，這讓恒大也想撤離到一線城市瞭"。
在過去幾年，受到中國新型城鎮化的鼓舞，從地級市到省會城市，一些新區、城市副中心規劃大批量出臺。不少房地產商抱怨一線城市地價過高，紛紛下沉到三四線城市，準備分享房地產行業最後一場饕餮盛宴。
從最早進入二三線城市發展的萬科、陽光100，到隨後以三四線城市為賣點的恒大、碧桂園，從黑龍江到海南，從新疆到雲南，中國一線品牌開發商將旗幟插遍瞭中國廣袤的內陸城市，僅恒大和碧桂園兩傢房企所圈下的土地之和就超過瞭2.2億平方米。
最開始，三四線城市顯示出迷人的一面。以三四線天量土地儲備為賣點的恒大上市，更將其老板許傢印一度推至中國首富的交椅，其銷售額也一度逼近萬科，在規模至上的中國房地產企業裡成為佼佼者。
但危機說來就來瞭。降價猶如蝴蝶效應般在長三角蔓延。2月底發酵於杭州的降價促銷，已經蔓延到常州、蘇州、南京等多個城市。在溫州和鄂爾多斯樓市投資資金撤出、房價大跌之後，不少人擔心同樣存在供過於求問題的這些二三四線城市是否也會崩盤。
3月18日，總部設在浙江奉化的開發商浙江興潤置業投資有限公司因負債超過35億元，資不抵債轟然倒塌，公司負責人因涉嫌非法集資被拘留。奉化是位於浙江東部的一個四線城市，興潤置業是當地最大的開發商，這是中國房地產企業出現的一次規模較大的違約，亦加重瞭業內對於房地產問題的擔憂。
由於擔心可能出現不良貸款，銀行對房地產行業的態度越來越謹慎。繼興業銀行暫停辦理部分房地產新增授信業務後，招商銀行在3月13日下發通知，對負債率較高、三四線城市土地儲備多、信托高成本融資多的開發商嚴格限制審批和提款。
供給過剩將是最大的問題
四年多來，中國政府一直在努力出臺各種限制措施，以防高房價的泡沫最終破裂，引發金融和社會危機，但他們也並不願意真正見到房地產市場的增長放緩。
國傢信息中心經濟預測部主任祝保良稱，兩會後房地產政策沒有變化，貨幣政策沒有變化，供需關系暫時也沒有大幅度變化，政府希望GDP穩定在7.5%，三四線城市因此不會暴跌，但不排除有一些地方因為供應增加出現波動。
"有一些城市城鎮化率沒想象中那麼高。像貴陽市，簡直是胡鬧，規劃的城區比以前城區大幾倍，像溫州也是，在一些人口流入流出基本平衡的城市，大搞房地產肯定有問題。"祝保良向南方周末記者強調。
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債務整合emsp;貴陽建築面積超千萬的超級大盤就有5個：花果園城市綜合體、中天假日方舟、中鐵生態城、大川白金城和西南商貿城，五個項目加起來建築面積就高達7420萬平方米，足夠200萬人居住--而貴陽是一個常住人口僅為400萬的山城。
中金公司一份報告稱，三四線城市房地產市場冷熱不均，目前八成以上的需求來自本市原居民，農民
新北烏來農地貸款進城帶來的購房需求有限，未來兩三年，供給過剩將是最大的問題。
中金研究報告還援引安徽宿州市為例，2013年宿州房地產住宅銷售量150萬平米，批準預售220萬平米。如果按照2014年新開工增長25%以上估計，宿州市區2014年批準預售將在270萬平米以上，足夠10萬人居住，而宿州主城區人口才40萬。
野村經濟學傢張智威也對城鎮登記人口的人均居住面積進行瞭估算，認為中國到2013年可能已經達到37平方米，而日本是35，英國33。按照當前趨勢，到2017年人均居住面積將達到51平方米。這意味著假若這些數字準確，中國寄予厚望的新型城鎮化，早已被透支在一座座空城上。
3月13日，被稱為"馬年赴港IPO第一股"的陽光100(02608.HK)登陸港交所。陽光100是中國最早進入二三線城市發展的住宅地產商之一，但這傢長期從事住宅開發的房企聲稱將轉向商業地產，以開發二三線城市街區商業綜合體為核心業務。但其仍在首日開盤即跌破發行價，顯示投資者對內地二三線城市信心不足。
在接受南方周末記者采訪時，陽光100常務副總裁范小沖稱，二三線城市仍是中國開發商第二輪發展的主戰場，2013年中國一線城市銷售面積隻占全國銷售面積的5%，二三四線城市銷售面積占瞭95%。他認為一些開發商帶著一線城市郊區的開發經驗，跑到二三四線城市的郊區圈地，他們沒有想到那些城市剛剛開始城市化，郊區根本賣不出去，結果踏進瞭市場過剩的陷阱。
"三四線城市的問題多出在開發區，你可以看到那些城市其實都是單中心，無法做出多中心，因為沒有產業支撐。"范小沖說，目前二三四線城市也有明顯分化，陽光100關註的是大的交通資源節點、人口和投資大量湧入的城市。
已經有不少發展商已經置身於新一輪城鎮化的陷阱中。在銀川、營口、貴陽等三四線城市，新盤不斷入市，供給嚴重過剩。但隻要還有人肯出資，陷入地方債危機的地方政府決不會吝嗇再度賣地。這導致瞭不少開發商紛紛撤離，2013年，恒大即投入約200億元在京滬廣一線城市拍地，按照許傢印制定的"112戰略"，曾經以三四線城市為核心的恒大未來要向一二線城市傾斜。
萬科地產總經理鬱亮亦稱，萬科今後投資方向主要是沿海、沿江及成渝城市帶，以及內地中心城市，內地非省會城市因供給過多而需求不明朗，將很少進入。
現實的苦澀，不僅僅是開發商品嘗到瞭。在北京鏈傢工作的趙慧2010年就在老傢杭州遠郊買瞭一套房子，如今四年過去瞭，房子沒漲，反而縮水瞭10%，"是不是隻有在北京買房才能掙錢？"趙慧非常不解。3月份，龍湖地產杭州總經理袁春也向南方周末記者抱怨過自己在杭州買的房子已掉價的尷尬。
"中國大部分城市的限購政策應該會逐漸取消。但北上廣深因為打麻藥時間長瞭，已經形成瞭依賴癥瞭，短時間內還得靠麻藥維持著。" 中國房地產開發集團公司理事長孟曉蘇這樣判斷。
(應采訪對象要求，趙慧為化名)新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-20/11294003641.shtml
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