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Jun 26 Sun 2016 04:26
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統一招拍掛應更"靈活"土建融嘉義阿里山土建融

在采訪過程中，亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存是反對改變目前北京土地出讓制度態度最明確的。"北京目前正在探索形成的出讓制度已經比協議出讓等其他制度先進、科學瞭不少，以目前北京的土地儲備成本來看，即使讓買賣雙方直接接觸，雙方的收益也不會出現太大變化，而且還會造成更多的衍生問題。"陳寶存表示。

"面粉比面包貴"已漸漸成為北京房地產市場的常態。在日前閉幕的市政協十二屆二次會議上，有市政協委員在為高地價支招時建議，北京可以采取多元化的土地出讓方式，即在保留目前北京通過政府收購儲備供地的同時，更多地讓土地所有單位和購買方自行接觸、交易，不僅能盤活存量土地資源還能有效控制地價。

柴強建議，相關部門可以在保留目前土地出讓方式的同時，開辟一部分市場，讓擁有土地的單位可以直接和擁有資金的、需求土地的企業進行協商、交易，而相關部門隻需要與買賣雙方商量好土地增值收益如何分配，三者合理分配這部分利益即可，這樣促使北京更有效地盤活和有效利用存量土地。

放開出讓將衍生大量新問題

不過，陳國強建議，統一出讓制度並不是把所有出讓方式堵死，應該在實施過程中變得更靈活。"目前，北京已經在逐漸嘗試暗標競拍、土地配建等新制度，但並沒有大面積地推廣，其實在探索的過程中，有些方式已經對控制地價起到瞭一定的效果，可以固化下來讓出讓制度更完善。"陳國強表示。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-01-22/08182588752.shtml

在中國房地產學會副會長、北京大學教授陳國強看來，所謂的土地買賣雙方直接交易，就是北京此前曾實施過的土地協議交易制度。他認為，2004年北京開始采取招拍掛制度之後，就已經對協議交易畫上瞭句號，雖然統一招拍掛和協議交易各有利弊，但總體來說統一出讓更可取，北京不能再以增加土地供給等理由回頭走協議出讓的老路瞭。

多元化出讓讓市場尋找土地

土地出讓方式多元化是否可行

內容來自sina新聞

陳寶存坦言，此前北京實施協議出讓土地時，就曾經發生過不少因為雙方直接買賣土地，買方在購買後為瞭節約成本，不去對土地進行深加工，導致排水管網等基礎設施建設質量不到位、規格不標準。"現在，政府將土地從所有單位處收來的成本並不低，而且還會投入大量的成本去建設、升級管網等配套設施，其實土地出讓後，從其中得到的利益並不如社會土融高雄路竹土融傳言的那麼高。"陳寶存直言。

"目前，北京的土地市場上供地數量不充足、地塊位置越來越偏、供地成本越來越高，與土地出讓制度單一化密切相關。"中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強認為，土地供應應該多元化，要充分發揮市場的作用，讓市場來發現和尋找土地，但目前，北京仍以政府收購儲備然後統一進行招拍掛為出讓土地的惟一方式。"政府單方面的人力、財力以及所采取的激勵機制都是有限的，如果一直維持這種單一的出讓模式，市場的大量需求就會長時間無法被滿足，供需矛盾愈發明顯。"柴強稱。

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Jun 26 Sun 2016 04:24
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1月1日，長沙樓市新年"第一炮"由誰打響？市府西公園住宅盛世耀凱成為瞭長沙2014年首個新開樓盤。

熱賣背後：好戶型+"5字頭"

"明天，我們的價格就會漲100元/平方米。"陸允輝說，目前均價5500元/平方米的開盤價格會是項目最低的價格，是開盤讓利購房者的促銷價。

湖南耀凱房地產有限公司總經理陸允輝介紹："為瞭保證開盤銷售順利進行，我們昨天已讓前期認籌的購房者提前選房，昨天忙到彰化伸港農地貸款深夜，今天仍然忙不過來。"陸允輝說，短短一小時就有160餘套成交。

同時，盛世耀凱87-162平方米的所有戶型均采取瞭動靜分離、雙陽臺、餐廳客廳相連的設計。此外，"臥室贈送飄窗"也成瞭盛世耀凱的戶型"標配"。除瞭戶型"全能"外，戶型使用動線上也有細致的考慮：景觀陽臺連接客廳、生活陽臺靠近廚房、衛生間幹濕分離。

上午11時，盛世耀凱項目現場已經聚集瞭近千名購房者，營銷中心內外擠滿瞭前來參加開盤典禮、選房購房的市民。盛世耀凱營銷總監羅志康表示現在項目已經銷售瞭近90%。

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內容來自sina新聞

據悉，盛世耀凱位於嶽麓區杜鵑路與西二環交會處，總占地76471平方米，總建築面積237004平方米，項目內16棟27層高層住宅圍合小區中央5萬平方米湖景園林，項目綠化面積高達40%。

除瞭戶型設計獨具匠心，盛世耀凱也是市府西的又一個"5字頭"樓盤。盛世耀凱的開盤均價為5500元/平方米左右。"這樣的房價很有誘惑力。"購房者劉女士是在長沙工作的廣東東莞人，她說本來今天隻是來湊熱鬧，但聽說項目價格後，她臨時決定買一套投資。

樓市後市有較大發展空間

同時，陸允輝回顧，2013年末，長沙的房價有"不升反降"的趨勢，但在他看來，2014年長沙樓市還有較大發展空間。"長沙的房價沒有泡沫，整體價格甚至低於一些經濟發展程度不如長沙的地區。"陸允輝認為，2014年長沙房地產市場將持續剛性需求較強的特點。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-01-02/15593850103.shtml

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??法制晚報訊（記者朱天龍范博韜） 1月31日，百榮商城2期C區七、八層倉庫失火，大火持續71個小時才被撲滅。滅火留下的大量積水，使商城內部分商戶的貨物被水浸泡。

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百榮的停車場已經變成瞭集市，大量顧客前來購買正在甩賣的商品攝/法制晚報記者柴程

??據交管部門在廣播中介紹，東南三環包括十裡河、木樨園、新發地等商圈，節前客流集中，附近道路擁堵情況加劇，建議市民乘坐公共交通工具出行。

北京百榮商城停車場變集市大量貨物被泡甩賣

??今天上午11時許，記者在百榮商城附近看到，商城東側的永定門外大街北向南方向，從永定門橋至木樨園橋出現嚴重擁堵。

??由於在滅火過程中，地下一層鞋城的商戶們有大量鞋被浸泡，所以在促銷的同時，部分商戶還將濕透的鞋擺放在攤位內側進行晾曬。而這些“濕鞋”相比於其他貨物，價格更為便宜。

??“甩瞭甩瞭，50元兩雙！”從前天開始，百榮商城2期的商戶們陸續轉戰至商城南側停車場內，晾曬或銷售貨品。商戶們表示，預計百榮商城2期會在節後恢復營業，而商城方面表示，停車場內的銷售工作將於下周結束。

??“損失得太多瞭，現在這隻是一部分貨，光店裡就還有好多沒拿出來呢，更別說倉庫的瞭。好多鞋拎起來都滴答水，現在能賣多少算多少瞭。”一位賣鞋的商戶告訴記者，目前她還沒有進到商城的倉庫內查看貨物，但眼看年關將至，現在唯一的想法就是先將存積的貨品出手。“這都不掙錢，顧客殺價什麼的也不管瞭，趕緊賣完好回傢過年。”

??今天上午9時許，在百榮商城2期南側的停車場內，數十傢商戶已經擺好瞭地攤，不論是鞋、玩具還是一些小商品，都在低價甩賣。“20元一雙”、“給錢就賣”等等的吆喝聲此起彼伏。

??百榮大火追蹤

??百榮商城的工作人員介紹，南側停車場的面積約600平米，目前隻是部分商戶拉鞋出來，後面陸續會有其他商戶進入晾曬。

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??據百榮商城電子商務部一位負責人介紹，賣鞋的商戶將會每天更換，以便讓更多的商戶將被泡的商品進行晾曬。同時，商城在庫房安排瞭很多工作人員配合商戶進行取貨登記等工作。

??此外，由於一些商品隻適合年前進行銷售，商城也為他們留出瞭相應的銷售空間。整個南停車場的甩賣活動將在下周末結束。

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??同時，有商戶告訴記者，據他們瞭解到的消息，2期將於春節後重新開業。

??文/記者朱天龍范博韜

內容來自sina新聞

??現場停車場變大集曬貨促銷

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-02-09/13025970416259903566811.shtml

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Jun 24 Fri 2016 04:14
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??3月下旬，中國國傢統計局公佈的數據顯示：2月，中國70個大中城市新建住宅銷售價同比下跌5.7%。這是自2011年1月起，現行《住宅銷售價格統計調查方案》實施以來的最大降幅，而且連續第六個月下跌。從環比來看，2月新建住宅銷售價格較上月跌0.4%，連續第十個月下滑……

??這出臺的一系列政策，被稱為“房產新政”。於是，此次放松房產新政，將使中國房價止跌回升的議論再起。這樣的可能性大嗎？我不敢茍同。

??從經濟學上來說，歸根到底，任何人類最基本的需求（比如空氣、水資源、糧食等），本不該成為金融投資產品（更不能被用來進行投機炒作）。房子是普通百姓的生活必需品，也是他們購買的最大宗商品，即使花費瞭終生積蓄，絕大多數傢庭也都需要問銀行貸款，否則就買不瞭房子。

??經濟之聲

??因為，從前年底開始，中國人依靠房產聚積財富的“大好時光”，房地產市場“超級繁榮”的時期已經結束瞭！中國的房子已漸漸地理性回歸其居住功能，不再是投資發財致富的工具瞭（包括投資門面店，風險也相當巨大）。

房產新政會不會吹大樓市泡沫

??就在國傢統計局的數據剛公佈不久，3月30日，中國人民銀行、住房城鄉建設部和中國銀行業監督管理委員會下發通知，宣佈瞭降低購房首付比例，首套房首付比例最低降至20%，二套房最低降至40%。中國財政部同時發文，將個土地貸款高雄路竹土地貸款人出售和購買普通住房免征營業稅的門檻，由五年下調至兩年。

??依靠房產聚積財富的“大好時光”，房地產市場“超級繁榮”的時期已經結束瞭！中國的房子已漸漸地理性回歸其居住功能，不再是投資發財致富的工具瞭。

??也恰恰是這一信貸消費模式的特點，嚴重扭曲瞭樓市的供求關系—隻要有購房意願，就能從銀行獲得房貸，這人為地扭曲瞭真正的供求關系（在經濟學中，真正的“求”是指不僅需要，而且有能力支付）。

??顯然，前些年的樓市熱，很大的原因是來自無數的投資者將買房已不隻是單純地居住，而是視買房為盈利豐厚的投資工具瞭。加上全球大環境是各國央行都不斷降低利率、使得世界多地房價日日朝上漲。而房價越上漲，就越會激發還會不斷地朝上漲的投資預期（其實嚴格來說是投機心態）。於是，樓市泡沫越吹越大，所以房價越炒越高。結果，購房者從銀行貸款的數目也就越大，借貸的杠桿越來越高。

??但是，有史可鑒，房地產過熱往往和經濟危機如影隨形，持續高房價必將導致金融危機、甚至經濟危機！由於房地產必將衍生出巨額的借貸，銀行體系都將面臨“債務減記”的風險。根據現代經濟學費舍爾的理論，通縮的風險來源於債務，無論是企業還是個人，在面對持續攀升的債務之際，便不得不緊縮消費開支，消費能力之所以下降，就是債務水平提高的後果。

??隻有將房子恢復其主要居住功能，把房子視為像電視和汽車那樣的消費品，而非投資（甚至投機）產品，中國經濟才能確保可持續的健康發展。

??值得欣慰的是，4月18日，國傢統計局最新數據顯示，與3月份相比，在70個大中城市中，房價下降的城市有50個，上漲的城市有12個，持平的城市有8個。環比價格變動中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.9%。與去年同月相比，70個大中城市價格全部下降。從這些數據中可以看出，整體而言，除瞭一線城市外，絕大多數的房價依然下跌，反2胎房貸 2胎房貸利率比較任何問題免費諮詢映瞭真實的供求關系，中國樓市依然還在理性回歸之中。

??然而，中國在經歷瞭多年巨大的投資熱潮後，近幾年的投資增長率在逐步下降。從長遠來看，隨著中國經濟增速減緩，房市價量齊跌，除瞭北京、上海等一線城市可能不變，土地收入減少，就像美國2008年金融危機爆發之後，盡管美聯儲實行超低利率的政策，但銀行為瞭自保惜貸，整個社會債務陷入自我緊縮的循環之中。事實上，目前全球都有進入通縮的危險，中國也不例外。李克強總理也強調瞭，中國正迎來輸入型的通縮！

??但願“房產新政”不會再一次吹大中國樓市的泡沫！

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2015-04-21/07595996069601539305769.shtml

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Jun 24 Fri 2016 04:13
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比如，公主墳商圈3公裡范圍內有26萬常駐人口，5公裡有80萬常駐人口，10公裡有260萬常駐人口，但是最主要的商業設施，就你看到的這幾座樓，面對城市白領的集高檔餐飲、高端購物、高端休閑等功能於一體的城市綜合體卻一個都沒有，完全還是一塊待開墾的處女地。

"商業地產還要再火30年"

當然我們也有些共同點，比如說都是城市綜合體，都有商場、公寓、寫字樓、酒店，甚至一些開發的模式也有點類似，比如說把住宅、寫字樓賣掉，把商業的青年貸款200萬酒店留下來。

《中國經營報》：進入2014年，中國房地產市場風聲鶴唳，杭州、常州、秦皇島部分項目出現大幅降價，因此有觀點認為中國房地產市場有可能要崩盤，請問如何看待這個觀點？

《中國經營報》：隨著電子商務的迅猛發展，商業地產正在受到電商模式的沖擊。商業地產如何面對來自電商的競爭？

《中國經營報》：近期，《國傢新型城鎮化規劃》出臺，這對商業地產帶來瞭哪些機遇與挑戰？有報道認為目前商業地產存在同質化和過剩的問題。

樓市熱時潑冷水，涼時加把柴，雙向運作，分類指導。一方面堅持房產稅、不動產統一登記等"長效機制"的穩步推進和落地，另一方面，短期內堅持"限貸限購"不放松。總之，房地產調控不會消失，房價也不可能會暴跌。

(中國經營報)

李小明：中國房地產市場在各方博弈的情況下發展到今天，價格暴漲的可能性已經沒有瞭，但是價格暴跌更不可能，中國房地產崩盤論調不可信。說中國房地產市場要崩盤的，不是危言聳聽就是一廂情願，做出這種判斷的對現實行情肯定不瞭解。

進入2014年，中國房地產市場風聲鶴唳，杭州、常州、秦皇島部分項目出現大幅降價，而類似浙江興潤置業等地產公司行將破產的新聞也不鮮見。這引發人們對住宅地產"供過於求"的強烈關註，人們對房地產市場崩盤的擔憂也與日俱增。

如何看待未來房地產價格走勢？在新型城鎮化提速的背景下，商業地產面臨著怎樣的機遇和挑戰？就上述熱點話題，《中國經營報》記者近日對帝海集團總裁李小明進行瞭專訪。

同樣，我們的商業也是這樣，我們引進的都是國外的一些著名的大品牌，以此維持高端的品質，這是我們跟萬達最大的區別。

內容來自sina新聞

李小明：新型城鎮化對於商業地產來說是個機會，雖然現在社會上對局部地區的商業地產泡沫爭論很多，但是任何一個處在上升勢頭的行業，都有可能遭遇這種情況。未來隨著新型城鎮化的推進，更多的人進城安居落戶，百姓生活水平提高，二線大城市甚至是三線、四線城市，對於城市綜合體的需求是非常大的。作為商業地產來講，在北上廣這樣的一線城市，或者說省會的二線城市，不是飽和，而是遠遠不夠。

網上有言論說中國房地產價格要跌80%，這非常不可信。一套以500萬元購買的房子，到銀行做瞭20%的按揭，意味著貸瞭100萬元的款，如果真的跌瞭80%，必然出現大量的斷供現象。即使銀行收回房子，也會出現資不抵債。而在銀行貸款中，房地產貸款餘額超過10萬億元，占比接近20%，如果房價下跌80%，大量的呆賬壞賬勢必出現，這是中國經濟所承受不起的。無論是從政府、老百姓，還是從開發商的角度來看，都不可能讓房價跌80%。

所以我認為，商業地產還要再火30年。

李小明：雖然當前商業地產受到電商模式的沖擊，但是雙方並不是處於對立地位。當年萬達的王健林和馬雲打賭，電商和傳統商業誰生命力長，馬雲說最後商業地產要消亡，但是我不這麼看。傳統的商業地產和電商之間，實際上是相輔相成的關系，電商再發達，再時尚，買衣服還得到店裡試一下，你在網上買的鞋不試一下穿不瞭還得退換，你到店裡就可以試試鞋合不合腳，古話說鞋子合不合適隻有腳知道。城市綜合體能夠為消費者提供真實、真切的服務和休閑放松體驗，這對老百姓的日常生活是非常必要的。因此，傳統商業地產的體驗是電商代替不瞭的。

《中國經營報》：和萬達廣場相比，國海廣場的開發數量與節奏明顯慢瞭許多。在商業地產發展模式上，帝海集團和萬達集團(廊坊萬達廣場) 有何不同之處？

李小明：我們和萬達最大的不同是，萬達廣場的開發類似於工業化的流水線生產，快速復制，但是可能比較粗糙，檔次不高。而我們帝海集團打造出來的都是城市綜合體，都是寫字樓，有公寓，有酒店，我們采用的是手工打造，單個地精雕細琢，每一個產品都是精雕細琢的，而不是快速復制。這樣保證瞭我們的品質比較高端，比如北京國海廣場，進駐的都是一些大的央企，比如中國電子、中國建材。

別說跌80%，就是跌個8%可能性都不大。政府既然可以調控打壓房價，也一樣有手段讓房價漲起來。現在的主要矛盾是大中型城市房價漲得太快，一旦房價跌得太快，政府還是有手段有方法讓房價掉頭。而且從當前的宏觀經濟形勢來看，房地產也不存在崩盤的條件。

房企高管中國房地產崩盤論調不可信

"房價跌8%可能性都不大"

新聞來源http://wh.house.sina.com.c屏東高樹農地貸款n/news/2014-04-13/09534061223.shtml

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??新疆明確指出，要清理規范各類財稅優惠政策，減少對市場主體的直接補貼，將財政投入的重點轉移到營造發展環境、搭建公共服務平臺上來。創新投融資體制機制，推廣使用政府與社會資本合作(PPP)模式，進一步釋放民間投資潛力。黑龍江、江西等地也提出，要大力推進政府購買服務，積極推廣運用PPP模式，有效發揮財稅改革的基礎性支撐性作用。

??目前已有北京、上海、廣東等20多個省份，出臺國資國企改革方案，其中近半省份明確瞭發展混合所有制的時間表和目標。業內人士指出，本輪國企改革的一大特點是發展混合所有制，2015年是改革深化年，混合所有制改革是重頭戲。國企改革也將是A股貫穿全年的重要投資主題之一。

??處在“一帶一路”和長江經濟帶戰略節點的重慶，將積極“構建內陸國際物流樞紐和口岸高地”。重慶市在2014年底宣佈，為落實國傢“一帶一路”戰略和建設長江經濟帶，至2020年，重慶預計將在基礎設施等領域投入1.2萬億元，著力建設長江經濟帶西部中心樞紐、內陸開放高地、新興產業高地、國傢中心城市，打造連接“一帶一路”和長江經濟帶的戰略支點。

??業內人士認為，目前來看很多省區市的財稅政策重點土融高雄梓官土融突出，多數地區較重視推進“一帶一路”建設以及國企改革，有些地區準備制定具體的財稅扶持政策，培養新經濟增長點；同時，PPP模式受到地方高度重視，社會資本參與基建投資的機會有望增多。

??疏堵結合防控債務風險

??除瞭管好地方債防控債務風險，利用PPP應對新增基礎設施建設壓力也納入不少地方的計劃。普華永道中國審計部合夥人陳燕華表示，對社會資本而言，PPP的興起為傳統建築行業提供瞭業務模式和管理方式創新、升級、轉型的契機，特別是為這些實業企業和金融資本的對接、搭建更大的合作平臺提供瞭機會。PPP項目時間可能長達幾十年，往往更符合那些追求長期穩定回報的金融資本的風險偏好，如保險資金等。

??在財政收入增速預期下調、支出有保有壓的基調下，各地仍將加大基礎設施投資、推動重點領域改革。

??根據河北省財政預算草案，2015年全省一般公共預算總支出為4402.8億元。其中，公共基礎設施建設投入116億元，包括交通建設81億元。按照預算設定的目標，全省公路通車裡程達到16萬公裡，高速公路通車裡程突破6000公裡，實現縣縣通高速，規劃裡程突破7700公裡。

??新疆財政工作會指出，要加強政府性債務管理。建立規范的地方政府舉債融資機制，嚴格控制新增債務。嚴格舉債程序和資金用途，把政府債務分門別類納入全口徑預算管理，建立自治區地方政府債券自發自還工作機制，降低政府融資成本。妥善處理存量債務，確保在建項目有序推進。此外，陜西、福建、江蘇、廣東等地也提出加強地方政府性債務管理，妥善有效防控政府性債務風險。

??不少省市在2014年底至2015年初出臺地方債務管理意見。甘肅省《關於加強政府性債務管理的實施意見》就提出，經國務院批準，省級政府可適度舉借債務，市縣級政府確需舉借債務的，由省級政府代為舉借。甘肅省財政工作會就此部署，甘肅將賦予各級政府依法適度舉債融資權限，建立規范的政府舉債融資機制。

??一面是地方債償債高峰未過，一面是新的投融資需求不斷跟進。從目前已經召開財政工作會的省市來看，對地方債疏堵結合、防范債務風險已成為許多省市的“重點關註對象”。

??“一帶一路”建設快馬加鞭

??國傢做出“一帶一路”的戰略部署以來，各相關省市紛紛跟進出臺地方政策，並在今年做出部署，推進實質建設。

??新疆財政工作會指出，要支持絲綢之路經濟帶核心區建設。制定出臺特殊的財稅扶持政策，全面落實絲綢之路經濟帶核心區建設實施意見和行動計劃，讓絲路產業成為新疆經濟發展新的增長點。

??對外經貿大學國際經濟倫理研究中心主任劉寶成近期表示，“一帶一路”建設將活躍經濟，助力中國解決區域經濟均衡發展問題，廣大中西部地區都有望在“一帶一路”建設過程中受益。在古代絲綢之路沿線，寧夏在今年的政府工作報告中提出，以國傢“一帶一路”戰略為引領，進一步打造絲綢之路經濟帶戰略支點。西藏在2015年的政府工作報告中提出，加快建設南亞大通道，積極對接“一帶一路”和孟中印緬經濟走廊，推動環喜馬拉雅經濟合作帶建設，力爭進出口貿易總額增長10%。

??國傢行政學院教授李拓認為，地方政府要抓住“一路一帶”的歷史機遇，轉化落後產能，形成新的經濟增長模式，下大力氣通盤考慮具體的政策實施。有分析指出，各地在融入“一帶一路”構想的過程中，務必要找準自身與“一帶一路”的契合點，並根據自身產業進行佈局，在“一帶一路”實現過程中，以主線發展帶動支線發展，找到地方經濟新的增長點。

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??出臺政策推進國企改革

??亞洲開發銀行高級項目官員肖光睿指出，目前多數地方政府運營PPP項目的經驗並不充足，而在項目準備階段往往無法落實足夠的資金來聘請第三方專業機構協助，且前期的投入有因項目失敗而打水漂的風險。他提醒，當下部分地方出現瞭“為PPP而PPP”的現象，前期論證簡單或者連基本的交易結構設計也沒有，便直接將原有項目改頭換面而成，這種項目如果盲目地一哄而上，必然會導致合同無法履約的隱患。

??年初以來，多地陸續召開地方財政工作會和地方兩會。記者梳理發現，盡管大部分省市新一年財政收支預算仍在制定中，但在經濟下行壓力加大、財政收入增速預期放緩的情況下，規范地方舉債融資行為，引進社會資本參與公共設施和服務建設已成為各地2015年財政工作計劃“標配”。

??券商分析人士指出，由於房地產行業很可能還有一到兩年的調整期，中國經濟增速可能進一步下調，在這種情況下，地方基礎設施將成為重要支撐。對市場而言，PPP模式正在被地方逐漸重視，社會資本參與基建投資的機會將大大加強。

??此外，近期密集召開的地方兩會還將國企改革列為2015年工作重點。1月7日召開的河北兩會上公佈的政府工作報告強調要“狠抓改革攻堅”。重慶市市長黃奇帆在18日重慶兩會上表示，要全面深化改革開放，加快經濟結構戰略性調整。2014年重慶市國資國企改革項目簽約逾千億元，成為改革進度最快的省市之一。浙江省也明確指出要大力發展混合所有制，通過國有資產整合，提升國有企業經營效率。

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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-01-26/06315965244418654258106.shtml

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南方日報訊(記者/張素圈通訊員/郭子誠)昨日，三山新城首個大型綜合生活服務區--禾仰廣場正式動工。項目由桂城街道主導開發，投資約 2.3億元，擬建成集購物、休閑、娛樂、餐飲於一體的綜合生活服務區，重點為三山北部高新技術和創意文化產業片區提供公寓為主的生活配套。

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在教育配套方面，三山新城將建南海外國語學校，可容納學生7000人，預計明年9月份開學。據透露，該項目將涵括小學到高中，而最先招生的將會是初中部。另外，中部板塊預留瞭140畝地的教育用地，將安排公辦的小學和中學。

內容來自sina新聞

銀行房屋2胎利率多少三山新城禾仰廣場動工為其首個大型生活服務區

據悉，項目位於三山新城港口路以西長江路以北，占地約43畝，總建築面積近10萬平方米，將分兩期進行，第一期工程預計2014年年底完工，第二期工程預計2015年年底完工。

在大型商業配套方面，最大型的商業項目是上周動工的占地300畝的佛羅倫薩小鎮·廣佛奧特萊斯，預計在2015年春節試業。除瞭佛羅倫薩小鎮外，未來三山的商業佈局以社區型商業為主，例如，以住宅為主的保利西雅圖也將做2萬多平方米的商業配套。

去年8月，《南海三山新城總體規劃(評審稿)》順利完成並舉行專傢評審。根據規劃，三山新城將定位為國際科技產業新城，並分為高新技術和創意文化產業區、生態居住和商業休閑文化區及商貿商務和現代金融服務區三大功能區。其中，北部利用未建設用地重點發展高新技術和創意文化產業，對現有的村莊進行整治和改造，發展片區中心，為產業區提供居住和服務配套。

三山新城建設局相關負責人介紹，目前，至今，三山新城北部產業片區已現雛形，集聚瞭豐樹國際創智園、三山科創中心、虹港·時尚文化創意中心、可羅(CO-RO)食品、南方包裝、多能科技、星聯總部、寶索總部、永強科技等產業項目。禾仰廣場項目作為北部高新技術和創意文化產業區配建項目，由政府出手，與市場力量共同推進北部成型、成熟，將更好地滿足北部企業進駐帶來的生活配套需求，也將為三山的提速發展吸引更多人氣，留住更多優秀人才。

該負責人表示，今後三山新城北部片區將新增文化創意、高端制造業項目，進一步完善展貿、休閑娛樂、飲食、批發、零售、住宿、餐飲、教育培訓、醫療保健等城市配套。同時，北區社區也將重新規劃，建設社區公寓和商住項目。

圖為禾仰廣場項目規劃圖。

據統計，到目前為止，三山新城各項目合計投資額超過瞭120億元，建築面積近300萬平方米。

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-11-14/09153722740.shtml

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或與供地節奏有關

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按財政部的測算，地方政府未來三年(2015年～2017年)償債比重分別為17.06%、11.58%和7.79%。中誠信對此也進行過測算，數據顯示大部分省份債務期限結構偏短，今明兩年部分省份到期債務高達60%。

當下，由於樓市低迷，多地土地市場出現零成交，之前認為難以受到影響的一線城市土地市場也明顯降溫：6月前半月，北上廣深4個一線城市土地成交額僅為18.18億元。全國其他地區的土地出讓情況也好不到哪去。而地方政府償還債務高度依賴土地出讓金，土地收入的下降，讓地方還債壓力加大。

中誠信國際報告稱，債務展期也化解瞭債務期限結構錯配矛盾，並在一定程度上緩釋瞭地方政府債務風險。該機構判斷未來地方政府債務融資將呈現以下五個趨勢：間接融資向直接融資過渡；非標產品向標準化產品過渡；國傢信用兜底向地方政府信用過渡；政府隱性擔保向風險自擔發行品種過渡；融資平臺債務在未來相當長的一段時期內仍將是地方政府最主要的融資方式。

這位人士還同時說道，在拿地中，企業會優先考慮地段好，能保證銷售周期，而地段一般的土地，除非價格特別有吸引力，否則不會貿然競拍，而三四線城市則基本不納入考慮范疇瞭。

每經記者金微發自北京

在自發自還試點地區啟動債券發行工作時，由財政部代理的第一批地方政府債券也啟動瞭招標。6月13日，甘肅、新疆、福建、廣西、四川五省區發行今年首期地方債，總額為516億元，第二期183億元地方債也將於6月20日招標。

昨天(6月17日)，中誠信國際與穆迪在北京聯合舉行信用風險會，穆迪表示，中國政府近期發展健全地方債券市場的舉措有正面信用影響，可以強化地方政府對其投資及借貸活動負有的責任。

新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/07452780834.shtml

公開發行有利於有效控制地方債務的規模和風險，並推進地方政府信息公開，是治理地方債"開正門、堵邪門"的重要舉措。其中，部分地方債還將用於償還"舊償"。

一線城市土地市場逐漸轉冷與地方政府的供地節奏也有關聯。北京今年成交的53宗土地中，有21宗是在去年12月掛牌，6宗在今年1月掛出，其餘26宗在今年2月掛出。

目前，地方政府償還債務高度依賴土地出讓金，但近期樓市低迷，土地出讓金也受到影響，多地土地市場出現零成交的情況，中國指數研究院此前一份報告顯示，5月全國300個城市土地出讓金同比下跌近四成。

在土地財政難以為繼的同時，十個試點省市的地方債自發自還工作正緊鑼密鼓進行。有分析認為，地方政府頻頻啟動地方債，源於當前經濟形勢下的財政和債務的雙重壓力。

閆文濤認為，債務償還結構錯配是地方債面對的三大問題之一，"地方政府債務的償還對土地出讓收入依賴過大，部分省份承諾以土地出讓收入償還的債務占比高達50%以上，土地和房地產市場走勢對地方政府債務的償還影響很大。在當前房地產市場景氣下行的大背景下，過於單一集中的債務償還結構加大瞭地方政府債務風險敞口。"

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北京某知名房企內部人士告訴《每日經濟新聞》記者，企業拿地主要考慮自身資金和市場前景，目前企業大部分資金押在在建和在售項目中，回款周期預計較長，目前北京市場也受到京津冀一體化和自住房沖擊，拿地必然會十分謹慎。

債務償還結構錯配

據統計，這些企業年內拿地總額僅1502億元，預計上半年拿地總額不足1600億元。而在2013年上半年，20大房企拿地總額高達1977億元。

而在去年6月，4個一線城市土地出讓金合計高達357億元。據中國房地產信息集團統計數據顯示，5月份，北京、上海、深圳、天津等10個典型城市土地出讓金收入578億元，環比下降20.3%，同比下降24.6%，20個月來首次落入同比負增長區間。

5月30日，北京市國土局公佈瞭2014年首批擬供應的商品住宅和商服用地。擬供應地塊總計80宗，土地面積約1046公頃。

另一方面，今年前4個月，北京土地市場總體供應和成交都較往年大幅增加，即使後續推地節奏趨緩，完成全年供地計劃的也不會很大。

"資金使用上，市政建設和交通運輸仍是各省份主要的資金投向，各省份市政建設和交通運輸兩者加總占所有資金投向的比重幾乎均在50%以上，一半的省份超過60%，資金使用期限較長，債務期限結構與資金使用期限結構錯配矛盾凸顯。"

中誠信國際認為，在地方政府債務新的融資趨勢下，未來地方政府債務風險將由現有的三大錯配風險演化為以下三大風險：房地產市場調整風險將成為最主要風險；在風險上移以及國傢信用兜底減弱兩端擠壓下地方風險放大；地方財政收入放緩、貸款和非標融資壓縮背景下，融資渠道切換導致的換擋風險。

盡管我國監管部門多次表示，地方債風險總體可控，相比中國的經濟總量，如此規模的地方債並不足以引起特別的擔憂，但審計署相關數據顯示，地方債務結構性風險突出，部分地方政府債務率超100%。

在公佈第一批擬供應計劃的當天，北京市國土局表示，將會同市政府相關部門和區縣政府采取有效措施，切實做好公佈地塊土地供應工作。同時，加快推進土地開發，確保如期形成有效供應，保障土地市場的合理用地需求，保持土地市場的平穩運行。

183億地方債將招標發債"熱"面臨三大錯配風險

張大偉告訴《每日經濟新聞》記者，在持續接近半年的地熱房冷後，土地市場開始降溫，之前認為難以受到影響的一線城市也明顯降溫。

北上廣深土地市場十分清淡

而十個試點省市的地方債自發自還工作正緊鑼密鼓進行：廣東、山東兩地已完成評級機構的招標工作，並開展債券信用評級，前者腳步更快，地方承銷團組建工作也已結束。寧夏、江蘇、江西三地均掛出瞭組建地方債承銷團的通知。

不過，中誠信國際政府與公共融資評級部高級分析師閆文濤向《每日經濟新聞》等媒體表示，當前中國地方政府債務仍面臨收益與風險錯配、期限錯配和債務償還結構錯配等三大錯配風險。

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6月前半月不足20億元一線城市土地成交降溫

每經記者胡健發自北京

有分析認為，各地方政府頻頻啟動地方債，源於當前經濟形勢下的財政和債務的雙重壓力。此前，財政部副部長王保安在一次講話中提到，"今年是地方政府償債壓力最重的一年。"王保安稱，在今年地方財政收入增速放緩、支出剛性強的背景下，地方債壓力會進一步增大。

據他透露，今年到期需償還的地方政府負有償還責任債務占債務總餘額的21.89%，根據審計署公佈的數據，截至2013年6月底，地方政府負有償還責任的債務約11萬億元，按照上述償債比例，今年地方政府需償還債務或為2.4萬億元。

從土地成交建築面積的走勢來看，10個典型城市已經連續3個月同比負增長，其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市土地成交建築面積共計388.6萬平方米，環比下降35.6%，同比下降41.6%，創下近兩年來新低。

房企謹慎拿地是土地市場遇冷的主要原因。中原地產研究部統計數據顯示，中國銷售前20強的標桿房企，最近幾月拿地數量逐月遞減，6月上半月拿地總額僅54.85億，其中僅個別企業有地入手。

除瞭債務償還結構存在錯配，地方債還存在收益與風險錯配。審計報告顯示，省市縣三級政府的債務增速顯示，低層級政府債務的總體增速均高於上一層級政府的增速。

閆文濤說，總體上地方政府債務信用下沉、風險上移的趨勢愈加明顯，收益與風險進一步分離。"各舉債主體在享有融資收益的同時，其承擔的債務風險卻不斷向同級政府甚至高級別政府遷移。融資平臺自身信用不斷向政府信用靠攏拉近，信用風險也逐漸從個體信用風險向地區風險和宏觀系統性風險遷移，高層級政府的信用風險不斷累積加大。"

地方債面臨換擋風險

一線城市降溫明顯

拎拎地方政府錢袋子賣地不易發債且珍惜

自今年3月，北京土地市場便無經營性用地出讓，持續時間近3個月，這種情況在歷年北京土地市場上，非常少見。北京房價測評中心認為，一方面，北京樓市從年初以來已出現降溫跡象，開發商預期也顯現明顯分化，在現階段推地或難有高溢價，國土部門有意控制推地節奏可保證後續土地出讓收入。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者，北京土地市場急劇降溫，是政府層面暫停供地，這種停滯很快就會恢復，之後將繼續呈現穩步推出帶有自住型商品房的住宅地塊以完成全年的供地計劃。

按全國人大今年3月公佈的財政預案，2014年地方財政收支差額為4000億元，地方債券的規模是4000億，目前財政部批準的1092億元規模"自發自還"地方政府債以及財政部代理招標的516億元地方政府債，均在此之列。

內容來自sina新聞

中原地產研究部統計數據顯示：截至6月16日，6月一線土地市場成交現降溫現象。4個一線城市總成交土地為8宗，合計土地成交額僅為18.18億元，中原地產研究總監張大偉表示，從目前待售的土地看，預計6月4個一線城市的土地成交額將低於200億元，將創造最近幾年的最低點。

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今年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃

在保障房方面，保障性住房、棚戶區改造住房和中小套型普通商品房"三類"住房用地占供地計劃總量的79.4%。從供應量來看，保障性安居工程用地計劃供應4.15萬公頃，以滿足2013年新開工630萬套保障性安居工程用地應保盡保的要求。

就城市區域來看，2013年的供地計劃中，70個大中城市住房用地計劃供應5.03萬公頃，是過去5年年均實際供應量(4 .03萬公頃)的1 .2倍。而一線城市(北、上、廣、深)計劃供應量則同比增加2.8%。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-04-17/07212107911.shtml

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從供應結構來看，商品住房用地計劃供應10 .92萬公頃，占住房用地供應計劃的72.4%，其中中小套普通商品住房用地土地貸款高雄田寮土地貸款計劃供應7.82萬公頃，占商品住房用地供應計劃的71.6%。

內容來自sina新聞

16日，國土部公佈2013年全國住房用地供應計劃。據各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍。

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近十年來，中央對於房地產進行瞭九次宏觀調控，力度直接加碼，旨在抑制投資、投機性購房住房，畢竟樓市新政打擊的是投資性的購房者，而其中的投資者也是商業地產的客戶群，所以在中央宏觀調控的大背景下，各大房地產公司紛紛植入商業地產，而新型城鎮化是今後我國經濟的重要主題，目前我國城鎮化水平仍然偏低，有很大的發展空間。城鎮化要求把城市和鄉鎮進一步結合，讓一些鄉鎮也能承擔城市的部分公共設施和服務的功能，商業地產的發展會拉動消費的增長，加快地區的基礎設施建設，加快城鎮化建設的腳步。據今年國傢統計局公佈的數據，2012年我國人均GDP達到瞭6100美元，同時多省公佈的統計數據表明，我國31個省份中已有27個人均GDP達到中高收入國傢以上水平，27個省份中，除瞭北上廣等一線城市，還包括許多如南京、西安、成都等二線城市和太原、長春等經濟發展較快的三線城市，而一線城市成功的商業地產經驗，也可以借鑒，作為在二三線城市投資的標桿，也將把商業地產推向瞭同質化道路，所以二三線城市商業地產的發展面臨著機遇和挑戰，今天就請兩位嘉賓為我們分析一下，二三線城市商業地產發展面臨的機遇和挑戰。

霍小兵：滿記是代理權的問題，現在西安滿記代理商沒有，現在主要有兩個大的代理商做滿記，主要大的代理商是在東部的沿海城市，北上廣深，包括東北，這是一傢在做。西南地區這些也拿走瞭，我不知道為什麼他們不拿西安。

本次論壇實錄：

第一個問題是主要是有一種說法，當城市人群GDP大於4000美元的時候，商業地產的發展將會進入到快速通道，根據今年我國國傢統計局公佈的數據，2012年我國人均GDP達到瞭6100美元，是不是說明我們國傢已經進入瞭商業地產發展的高速期？能不能說大傢對商業地產消費有更大的需求呢？

嘉賓精彩觀點：

李靜雅：看好二三線城市商業地產租賃、消費及投資需求

主持人：在三四線城市的市民對於商業地產的消費需求也是增長的，對嗎？

春季房展，新浪樂居聯合北京晚報特邀兩位商業地產界重量級的嘉賓，首先是中國樂商會執行會長霍小兵先生，還有RET睿意德助理董事李靜雅小姐，歡迎您，我們今天的主題是商業地產。

霍小兵：二三線城市商業地產的"個性"應更加接地氣

內容來自sina新聞

霍小兵：你剛才從地產的角度來講，我現在從品牌商傢的角度來講，剛才主持也舉瞭很多數字，我現在有點記不住瞭，但是有一點，現在的消費者越來越多，所謂消費者指的是能夠正常做一些不動腦子的花錢，而不是基礎的柴米油鹽，不動腦子的消費者花錢越來越多，並且越來越多的沉淀在下線城市，一般我是比較習慣把三線以下城市稱為下線城市，會沉淀在這些地方。他們有很多的消費需求，意味著商傢越來越看重不是二三線瞭，現在已經是三線、四線城市瞭。最新一期的LV和GUCCI的戰略報告，前天我才看到，他們現在已經集中精力把入門級的產品專門做瞭一種模型，放到三線和四線城市去開店，連這種奢侈品已經下沉到這種地方瞭，阿迪達斯把中國分成七線城市，甚至當中設立瞭一個品牌，放到六線城市，六線城市是什麼概念？就是比較大的鎮，而不是縣城，是比較大的鎮他們都已經可以做到這個地步瞭，因為什麼呢？因為他們想無限貼近於消費者，他們想貼近於消費者，消費者也很高興他們來貼近你，所以商傢有這種動力，肯定地產商也會有這種動力。所以這樣會真正避免那種盲目、慘烈的競爭，無論是商傢還是地產商，真正有機會來做三線和四線市場。

樂居房展會論壇商業地產在二三線城市能否盛勢起航

RET睿意得助理董事李靜雅

李靜雅：前邊我們的主持人已經介紹瞭，包括宏觀的一些情況、現在的走勢，我們也是走在這個行業相對前沿的角色，我們接觸瞭很多品牌商、投資者包括開發商，現在他們的關註點也轉入瞭二三線城市，因為相對一線城市比較成熟和飽和的狀態，二三線的機會也比較好，我們接觸瞭像華潤等大的開發商，他們已經把視角轉向二三線瞭，他們的產品線，包括五彩城、萬象城等系列產品已經進入到二三線城市瞭，而且開出來的效果也比較好，所以大傢關註點都放到這塊。投資者需求也比較積極，剛才您說到瞭很多宏觀調控都在引導投資的需求向二三線轉移，我們看到效果還是非常顯著的。在成交上，包括我們接觸的一些項目上，總體的表現都是非常好的。所以我們也是非常有信心，包括未來的租賃需求、消費需求以及投資需求都非常看好二三線城市的發展。

圖為論壇現場嘉賓合影。從左至右分別為：中國樂商會執行會長、克而瑞商業地產招商中心副總經理霍小兵；RET睿意得助理董事李靜雅；本場論壇主持人新浪樂居編輯張藝。建地貸款新竹新埔建地貸款

中國樂商會執行會長、克而瑞商業地產招商中心副總經理霍小兵

霍小兵：我看到的數據是真有人在他們的城市裡邊想花錢，花不出去，或者說他們在被一些莫名其妙的商傢宰，我舉個小例子，我原來有一個上海的朋友，是女孩，是安徽人，是朱元璋的老鄉，她父母要她回去，她就回去瞭，他們的城市裡隻有肯德基，連麥當勞都沒有，她想吃類似於味千拉面這種產品的時候，發現沒有，沒有很正常，但是她發現有很多很爛的面館，賣的東西比味千還要貴，她就很鬱悶。這就是商傢的機會，拿我們一些優質品牌、優勢產品下沉下去，市場會很大的。

主持人：就像滿記也沒有入駐西安。

》》專題：2013年春季房展系列峰會

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商業地產二三線城市能否掘到金
商業地產項目要有核心競爭力

城鎮化對商業地產發展的影響
二三線城市商業地產是否存在泡沫化

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-13/15312069693.shtml

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